二房東出租違建房客自殺責任歸屬

壹、案件摘要

1. 當事人為二房東，將房屋轉租給租客
2. 租客在房屋內自殺身亡
3. 房屋為違建，無產權登記
4. 二房東擔心需對原房東負擔賠償責任
5. 涉及違建是否構成凶宅認定問題

貳、法律分析

一、凶宅認定分析

1. 依不動產估價技術規則第23條第9款規定，受迷信影響之交易應予以特別考量。本案租客自殺事件應可能影響房屋之正常價格及租金。

2. 違建認定

• 雖然系爭房屋為違建，但依不動產估價技術規則第2條第1款正常價格之定義，仍應可認定為具有市場性之不動產
• 違建狀態不影響凶宅之實質認定，但可能影響其法律效果

二、租賃關係責任

1. 租金價值影響

• 依不動產估價技術規則第130條規定，租金估計應以實質租金為原則
• 本案發生自殺事件後，應可能影響未來租金估算及市場價值

2. 轉租責任

• 若經原房東同意轉租，二房東應依約定對原房東負責
• 若未經同意轉租，可能需負擔違約責任

參、處理建議

1. 立即確認原租賃契約是否有轉租條款
2. 建議與原房東進行協商，討論後續處理方式
3. 保存所有相關文件，包含：
   • 原租賃契約
   • 轉租契約
   • 相關通訊紀錄
4. 考慮委託專業估價師評估房屋價值減損情形

肆、結論

1. 考量租客自殺事件可能影響房屋之正常價格及租金，建議先與原房東進行協商。

2. 關於賠償責任：

• 若有經原房東同意轉租，且二房東已盡善良管理人之注意義務，原則上不應負擔租客自殺之賠償責任
• 若未經同意轉租，則可能需負擔違約之賠償責任

3. 關於違建問題：

• 建議評估違建之法律風險
• 未來應避免承租或轉租違建物件

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！