房屋租賃代理權授與未以書面為之之效力

壹、案件摘要

本案涉及租期1年以上之不動產租賃契約，由房東之代理人代為簽約，但未出具書面委任契約之法律效果問題。

貳、法律分析

一、租賃契約之要式性

依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本案租期1年以上之租賃契約應採書面形式。

二、代理權授與之要式性

依民法第531條規定：「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」本案代理權之授與應採書面形式。

三、無權代理之效果

1. 依民法第73條規定：「法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。」代理權授與未以書面為之，應屬無效。

2. 依民法第170條第1項規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」本案租賃契約應不對房東發生效力。

3. 依民法第170條第2項規定，承租人得定相當期限催告房東確答是否承認，如房東逾期未確答，應視為拒絕承認。

參、處理建議

一、對房東建議

1. 若欲維持租賃關係，應儘速以書面承認該契約
2. 未來授與代理權應以書面為之
3. 如不欲維持租賃關係，可主張該契約對己不生效力

二、對承租人建議

1. 簽約前應確認代理人是否持有房東書面授權
2. 可依民法第170條第2項規定，定期催告房東承認
3. 如房東拒絕承認，可依民法第179條請求無權代理人返還利益

三、對代理人建議

1. 應取得房東書面授權後始得代理
2. 如未取得書面授權，可能須負損害賠償責任

肆、結論

考量本案代理權授與未以書面為之，該租賃契約應不對房東發生效力，建議承租人儘速確認房東是否承認該契約，以確保自身權益。如房東拒絕承認，承租人可依法向無權代理人請求損害賠償。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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