合租房屋單方提前解約爭議

壹、案件摘要

• 四人共同簽訂房屋租賃契約
• 租金每月2萬元，押金每人1萬元共4萬元
• 契約約定違約金1個月租金(2萬元)
• 當事人欲單獨提前終止租約，其他3位承租人欲繼續承租

貳、法律分析

一、共同租賃契約之法律關係

依民法第273條第1項規定：「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。」本案四人共同簽約應屬連帶債務關係。

二、提前終止權之行使

1. 本案應可依約定支付違約金方式終止契約，因：

   • 契約已明定違約金為1個月租金
   • 未見有禁止單獨終止之特別約定

2. 其他承租人之主張效力

   • 依民法第273條第2項：「連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。」
   • 其他承租人可能需重新與房東協商租約內容

三、金錢給付之處理

1. 違約金部分

   • 應由欲終止者單獨負擔2萬元違約金
   • 無須由其他承租人分擔

2. 押金返還

   • 當事人得請求返還個人支付之1萬元押金
   • 其他承租人之押金權利不受影響

參、處理建議

1. 書面通知房東終止意願
2. 支付約定違約金2萬元
3. 請求返還個人押金1萬元
4. 與房東及其他承租人協商新租約安排
5. 製作書面文件記錄終止過程

肆、結論

考量本案涉及連帶租賃關係之終止，建議：

1. 當事人得依約定支付違約金後終止契約
2. 建議支付2萬元違約金並請求返還1萬元押金
3. 其他承租人之租賃關係建議另行與房東協商
4. 全程以書面方式處理，以確保各方權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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