債務與債權
2025-06-19

房客欠租拒遷 - 房東驅離處理方式

房客積欠四個月押金,依然不搬離,已寄存證信函,房客有收到,但仍無動於衷,請問可以如何處理?

AI 答覆

壹、案件摘要

  • 房客積欠四個月租金
  • 已寄發存證信函且房客已收到
  • 房客持續占用房屋且未支付租金
  • 房客對存證信函無回應

貳、法律分析

一、租賃契約關係

  1. 租金給付義務
  • 依不動產估價技術規則第129條規定,租金應考慮「契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素」。房客未依約定支付租金,應屬重大違約。
  1. 實質租金債權
  • 依不動產估價技術規則第130條規定:「不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則。前項所稱實質租金,指承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。」房東可請求給付積欠之實質租金。

二、強制執行途徑

  1. 公證租約情形
  • 依強制執行法第4條規定,「依公證法規定得為強制執行之公證書」可作為執行名義。若租約經公證,房東應可直接聲請強制執行。
  1. 未公證租約情形
  • 需先取得執行名義,可透過訴訟程序或調解程序進行。

參、處理建議

  1. 立即性措施
  • 保存所有催繳證明文件
  • 製作租金欠款明細表
  • 拍照存證現場狀況
  1. 法律程序建議
  • 若有公證租約:直接聲請強制執行
  • 若無公證租約: a. 提起民事訴訟 b. 聲請調解程序 c. 必要時聲請假扣押
  1. 預防性建議
  • 未來簽約建議進行公證
  • 明確約定欠租處理條款
  • 定期檢視租金繳納情形

肆、結論

考量房客已積欠租金且收到存證信函後仍未履行給付義務,建議:

  1. 若有公證租約,應儘速向法院聲請強制執行
  2. 若無公證租約,建議先循調解程序,若調解不成再提起民事訴訟
  3. 建議委託專業律師處理後續法律程序,以確保權益

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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