房東無故要求一週內搬離，租客該如何保障自己的權益？

壹、案件摘要

承租人與房東簽訂一年期租賃契約，履約至第七個月時，房東無正當理由要求提前解約並限期一週內搬離。

貳、法律分析

一、定期租賃契約之效力

依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」本案租賃契約既已約定一年期限，應於期限屆滿時始行消滅，房東不得任意提前終止。

二、房東終止權之限制

依民法第438條第1項規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」同條第2項規定：「承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」

本案若承租人未違反租賃物使用方法，房東應無法主張終止權。房東無正當理由強制要求提前終止，可能涉及民法第184條第1項規定之侵權行為：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

三、不當得利之可能

若房東強制收回房屋，可能構成民法第179條所定之不當得利：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」房東應返還未到期之租金及相關利益。

參、處理建議

1. 保全證據

• 妥善保存租賃契約及相關往來文件
• 記錄房東要求提前終止之通知內容
• 製作房屋現況照片或影像紀錄

2. 主張權利

• 以存證信函向房東表明依法主張權利
• 說明無正當理由不得提前終止定期租約
• 要求房東依約履行至租期屆滿

3. 替代方案

• 若願意提前搬遷，可與房東協商補償條件
• 要求房東賠償搬遷費用及其他損失

肆、結論

考量房東無正當理由要求提前終止定期租賃契約，應屬違反民法相關規定，建議承租人可依法主張權利，要求房東履行契約義務。若房東執意違約，承租人可依民法第184條請求損害賠償。建議先採取協商方式處理，若協商不成可尋求法律途徑解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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