房東臨時調漲大樓管理費，租約期間該由誰負擔？

壹、案件摘要

• 租賃契約存續期間至115年5月
• 大樓管理費於租期中調漲
• 爭議焦點：調漲後之管理費負擔主體

貳、法律分析

一、租賃契約之基本關係

依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案租賃關係成立，雙方權利義務應依租賃契約及相關法律規定處理。

二、費用負擔之法律規定

1. 依民法第427條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」然管理費與稅捐性質不同，不應適用該條規定。

2. 依民法第432條第1項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」承租人應負擔使用房屋所生之必要費用。

三、管理費性質分析

管理費應屬於房屋使用期間之必要費用，而非民法第431條所稱之有益費用。因此，除非租約另有約定，原則上應由實際使用房屋之承租人負擔。

參、處理建議

1. 確認租約約定

• 檢視租賃契約中關於管理費負擔之約定
• 若有明確約定，應依約定內容執行

2. 無約定時之處理

• 建議由承租人負擔調漲後之管理費
• 可與房東協商調漲金額之分攤方式

3. 未來防範措施

• 建議於租約中明確約定管理費調漲之處理機制
• 約定調漲幅度上限或調整方式

肆、結論

關於管理費調漲之負擔問題，考量下列因素：

1. 管理費屬於使用房屋之必要費用
2. 承租人為房屋實際使用人
3. 現行法律未明文規定管理費之負擔方式

建議應由承租人負擔調漲後之管理費，但仍應以租賃契約之約定為優先。若雙方對此有爭議，建議進行協商，並將協商結果作成書面約定。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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