買中古屋遇梯間堆物阻通道，可以要求屋主清除嗎？該如何處理？

壹、案件摘要

本案為購買中古屋後，因梯間遭占用阻塞所產生之爭議。買方要求屋主在9/22前排除梯間障礙物，否則將依法舉報並求償。

貳、法律分析

一、公寓大廈管理條例之適用

1. 依公寓大廈管理條例第5條規定，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。本案梯間遭占用應違反該條規定。

2. 依同條例第6條第1項規定，住戶應遵守於維護、修繕專有部分時，不得妨害其他住戶之安全。現有梯間障礙物可能已構成安全妨害。

二、民事權利之主張

1. 依民法第767條第1項規定，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。本案買方應可依此請求排除梯間障礙物。

2. 依民法第821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。梯間屬共用部分，買方應可主張此項權利。

參、處理建議

1. 行政處理

• 建議先以書面通知現任屋主及管理委員會，要求限期改善
• 若逾期未改善，可向建管處提出檢舉
• 建議保存相關照片、通知等證據資料

2. 民事救濟

• 可依民法第767條提起除去妨害之訴
• 必要時得依民法第821條主張共有人權利

3. 其他建議

• 建議先採取協商方式處理
• 可請管理委員會協助調處
• 各項通知及要求應以書面為之，並保留證據

肆、結論

1. 考量梯間障礙物可能違反公寓大廈管理條例第5條及第6條規定，建議先以書面通知要求改善。

2. 關於民事權利之行使，建議依民法第767條及第821條規定，採取適當法律行動保障權益。

3. 建議保存完整證據，必要時尋求專業法律協助。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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