樓上漏水要拆我封起的二樓出入口才能修，施工費該找誰賠？

壹、案件摘要

承租人承租一、二樓作為店面使用，經房東同意將二樓出入口封閉。因四樓住戶漏水需維修，要求承租人拆除二樓封閉出入口並重新安裝門。承租人欲確認相關施工費用之負擔責任。

貳、法律分析

一、漏水修繕責任

依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」本案漏水雖可歸責於四樓住戶，但基於租賃關係，應由出租人先負修繕責任，再向四樓住戶求償。

二、施工費用負擔

1. 若可從一樓到達二樓進行修繕：

• 拆除二樓封閉出入口應非必要措施
• 承租人自行決定拆除之費用，應自行負擔

2. 若必須拆除二樓封閉出入口：

• 依民法第429條第2項：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
• 拆除及重新安裝門之費用應可能構成民法第184條第1項所定之損害：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

參、處理建議

1. 確認修繕必要性：

• 應先確認是否確實無法從一樓進行修繕
• 保留相關照片、施工報價等證據

2. 費用請求程序：

• 若必須拆除，可依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
• 建議先與房東及四樓住戶協商解決

肆、結論

1. 考量本案拆除二樓封閉出入口之必要性，若確實無法從一樓進行修繕，建議：

• 先與房東協商修繕方式及費用負擔
• 保留施工前後照片及費用單據
• 依民法第430條規定請求房東償還費用或於租金中扣除

2. 若可從一樓進行修繕，則拆除二樓封閉出入口之費用應由承租人自行負擔。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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