房東不報稅，仲介費要開發票嗎？租約要申報實價登錄嗎？

壹、案件摘要

1. 諮詢人詢問房東報稅與仲介服務費發票開立的關聯性
2. 諮詢人詢問使用仲介版租賃契約書是否需要申報實價登錄

貳、法律分析

一、房東報稅與仲介發票開立之關係

1. 仲介服務費發票開立義務

   • 依加值型及非加值型營業稅法第32條第1項規定：「營業人銷售貨物或勞務，應依本法營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。」
   • 仲介公司應依法開立統一發票，此為獨立法定義務
   • 房東是否報稅與仲介開立發票義務無關

2. 違反發票開立義務之法律效果

   • 依加值型及非加值型營業稅法第48條第1項規定，未依規定記載或所載不實者，應按統一發票所載銷售額處百分之一罰鍰
   • 仲介公司不得以房東未報稅為由拒絕開立發票

二、租賃契約與實價登錄

1. 租賃案件實價登錄義務

   • 依不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定：「經營仲介業務者，對於居間或代理成交之租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」
   • 使用仲介版租賃契約書應進行實價登錄
   • 申報義務在於仲介業者，而非房東或承租人

2. 實價登錄資訊範圍

   • 依同條第3項規定：「前二項申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。」
   • 實價登錄資訊應排除個人資料部分

參、處理建議

1. 關於仲介發票

   • 應要求仲介公司依法開立服務費發票
   • 如仲介公司拒絕開立發票，可向稅務機關檢舉

2. 關於實價登錄

   • 應注意仲介業者是否依法進行實價登錄
   • 建議保留相關文件以備查核

肆、結論

1. 考量仲介服務費發票開立涉及營業稅法規定，建議確實取得發票以保障自身權益
2. 關於實價登錄義務，建議督促仲介業者依法辦理，以符合法令規範

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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