房客積欠租金超過一年，自住房東該如何追討租金？

壹、案件摘要

• 房東與房客訂有房屋租賃契約
• 房客已積欠租金達1年1個月未繳納
• 房屋性質為自住房屋
• 房東欲追討積欠租金

貳、法律分析

一、租金給付義務

1. 依不動產估價技術規則第129條規定，租金應考慮「契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素」。本案房客應依租約約定給付租金。

2. 依不動產估價技術規則第130條第1項規定，「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則」。房客應給付之租金數額應可依租約明確認定。

二、租約效力

房客積欠租金已達1年1個月，應已構成重大違約事由，房東可依民事法律關係終止租約。

三、債權追討方式

房東得循民事訴訟程序請求給付積欠租金及遲延利息。

參、處理建議

1. 立即行動建議

• 製作積欠租金明細表
• 寄發存證信函催告房客給付積欠租金
• 通知終止租約並請房客返還房屋

2. 法律程序建議

• 若房客收到催告後仍不履行，可向法院提起民事訴訟
• 請求給付積欠租金及遲延利息
• 請求返還房屋

3. 執行方式建議

• 取得勝訴判決後聲請強制執行
• 可就房客財產強制執行
• 請求遷讓房屋

肆、結論

考量房客積欠租金期間已久，建議房東應：

1. 儘速採取法律行動追討租金
2. 委託專業律師處理相關法律事務
3. 妥善保存租約、繳款等相關證據
4. 避免採取任何違法之私力排除行為

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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