租屋冷氣噴蟑螂提前退租糾紛

壹、案件摘要

• 承租人於2025年6月24日入住系爭房屋
• 因房屋環境髒亂、冷氣機噴出蟑螂及蜈蚣等衛生安全問題，於2025年8月6日確認提前退租
• 房東依據租約第7條扣押2個月租金
• 目前進入調解程序

貳、法律分析

一、出租人應盡義務之違反

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」本案房東應維持房屋之適居狀態，但房屋環境髒亂且有害蟲問題，應已違反出租人之基本義務。

二、承租人終止契約權之行使

依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本案中冷氣機噴出蟑螂及蜈蚣之情形，應足以構成危及承租人健康之瑕疵。

三、修繕請求權之行使

依民法第430條規定，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人未於期限內修繕，承租人應得終止契約。本案承租人已透過通訊紀錄告知房東環境問題，房東未能及時改善。

參、處理建議

1. 證據運用建議：

• 完整呈現從6/24入住至8/11遷出期間之時序證據
• 強調7/19冷氣蟑螂情況之對話紀錄
• 提示8/10現場照片與影片等直接證據
• 運用購買蟑螂藥等間接證據佐證環境惡劣

2. 調解策略建議：

• 主張房東違反民法第423條之基本義務
• 依民法第424條主張終止契約之正當性
• 要求返還扣押之租金

肆、結論

考量本案承租人已具備完整證據鏈，包含照片、影片、通訊紀錄等直接證據，以及購買蟑螂藥、交通及出國紀錄等間接證據，建議可依民法第424條規定主張終止契約之正當性，並透過調解程序要求返還扣押租金。若調解不成，現有證據應足以支持後續訴訟程序之進行。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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