房東簽約後反悔取消租約之爭議

壹、案件摘要

• 承租人於9/28與房東簽訂租賃契約，約定10/1開始租期
• 承租人已支付2個月押金及1個月租金
• 房東於9/29表示要取消合約

貳、法律分析

一、租賃契約效力

1. 契約成立要件

• 雙方已完成租賃契約之簽訂，並有書面契約為憑
• 承租人已支付押金及租金，履行主要給付義務
• 依不動產估價技術規則第130條第2項規定，實質租金應包含「承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數」

2. 契約效力維持

• 房東無正當理由不得任意終止已成立之契約
• 依不動產經紀業管理條例第24條規定，租賃契約書應包含不動產說明書等相關文件

二、金錢請求權

1. 若房東堅持取消契約，承租人應可主張：

• 要求返還已支付之押金及租金
• 請求因房東違約所生之損害賠償
• 另覓房屋所需支出之差額及其他必要費用

參、處理建議

1. 主張維持契約效力

• 以存證信函向房東表明要求履行契約
• 說明已完成給付義務，房東應依約交付房屋

2. 協商或調解程序

• 可向當地調解委員會申請調解
• 保留所有相關契約文件、收據等書面證據

肆、結論

考量本案房東無正當理由欲取消已成立之租賃契約，建議承租人：

1. 優先主張維持契約效力，要求房東依約履行
2. 若房東堅持取消，應請求：
   • 返還已付押金及租金
   • 相關損害賠償
3. 建議先透過協商或調解方式解決，如無法達成共識再循司法途徑處理

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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