頂加違建淹水事故之賠償責任爭議

壹、案件摘要

1. 承租人君君租賃頂樓加蓋房屋
2. 其飼養之狗隻咬開水龍頭導致淹水
3. 水經由電燈孔滲漏至樓下房間
4. 房東主張淹水造成防水層損壞，要求賠償重做防水層費用

貳、法律分析

一、民事責任

1. 承租人保管責任

• 依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 本案中，君君未妥善管理寵物致水龍頭損壞，應構成保管上之過失

2. 損害賠償範圍

• 依民法第216條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益為限
• 本案防水層損害與淹水間之因果關係應進一步釐清： a. 防水層原有狀況 b. 是否有其他滲漏原因 c. 損害範圍是否確實需要全面重做

二、因果關係認定

1. 直接因果關係

• 水龍頭損壞導致淹水，及淹水造成樓下滲漏之關係明確
• 但防水層損壞與本次淹水之關聯性需進一步確認

2. 損害範圍認定

• 應由專業人士進行現場勘查
• 確認防水層實際受損情況
• 評估必要修繕範圍

參、處理建議

1. 即時處理措施

• 委請專業人士進行現場勘查
• 保存相關照片、檢測報告等證據
• 評估實際修繕必要性

2. 協商方案

• 與房東協商合理賠償方案
• 考量新舊折舊因素
• 評估局部修繕可能性

3. 預防措施

• 加強寵物管理
• 定期檢查水電設施
• 建議投保租賃住宅責任保險

肆、結論

考量本案涉及承租人保管責任，建議：

1. 確認防水層損害與淹水之因果關係
2. 釐清實際損害範圍及必要修繕程度
3. 與房東進行協商，達成合理賠償方案
4. 若無法達成共識，可尋求調解委員會協助

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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