房東違約要求提前終止租約賠償爭議

壹、案件摘要

1. 承租人與出租人簽訂租賃契約，租期至明年1月19日止
2. 房仲業者要求承租人於11/8前搬離，理由為房屋將轉為社會住宅
3. 契約明訂雙方不得任意終止合約
4. 出租方提出一個月租金作為賠償

貳、法律分析

一、民事責任

1. 出租方違約責任

• 依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」本案出租方無正當理由提前終止，應屬違約行為。

2. 損害賠償範圍

• 依民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」出租方應賠償承租人因違約所受損害。

3. 賠償責任認定

• 若房仲業者為代理行為，依民法第110條規定：「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。」房仲業者可能需負擔相應責任。

二、賠償金額合理性評估

1. 一個月租金賠償可能不足以涵蓋：

• 剩餘租期之租金損失
• 搬遷費用
• 尋找新屋所需支出
• 其他附帶損失

參、處理建議

1. 立即行動建議

• 以書面方式表達異議
• 要求出租方提供合理賠償方案
• 保留相關往來文件

2. 協商方向

• 要求完整賠償包含：
  • 剩餘租期補償
  • 搬遷相關費用
  • 其他合理損失

3. 後續處理

• 可考慮申請調解
• 必要時循司法途徑解決
• 在達成協議前，可主張繼續居住權利

肆、結論

考量本案出租方提前終止租約可能涉及違約，建議承租人：

1. 要求出租方提供合理賠償方案
2. 保留相關證據文件
3. 必要時尋求法律協助
4. 在達成協議前，可依原約定繼續居住

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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