房貸成數達標但核貸時間超期之契約爭議

壹、案件摘要

本案為房屋買賣契約糾紛，契約載明以下條件：

1. 貸款需達7.5成（新台幣495萬元）契約才成立
2. 貸款期間若超過3個月，契約不成立
3. 買方實際貸款已達到7.5成條件
4. 爭議在於是否構成買方違約

貳、法律分析

一、契約成立要件分析

依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案契約附有貸款成數及期間兩個條件。

二、條件之性質分析

依民法第99條第1項規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」本案應可認定為附停止條件之契約，須符合：

1. 貸款達7.5成之條件
2. 貸款期間不超過3個月之條件

三、違約與契約不成立之區別

1. 若貸款期間未超過3個月：

   • 買方已達貸款成數要求
   • 條件成就，契約應有效成立
   • 不應構成違約問題

2. 若貸款期間已超過3個月：

   • 依民法第99條規定，條件未成就
   • 契約應不發生效力
   • 非屬違約問題

參、處理建議

1. 確認事實

   • 建議確認實際貸款申請時間
   • 檢視貸款期間之起算點
   • 保存相關往來文件

2. 法律效果之處理

   • 若期間未超過3個月： 可依約進行交易
   • 若期間已超過3個月： 建議與對方協商是否同意延長期間或重新訂約

肆、結論

考量本案涉及附停止條件之契約效力問題，建議：

1. 若貸款期間未超過3個月，因買方已達貸款成數要求，應不構成違約
2. 若貸款期間已超過3個月，依約定契約不成立，應屬條件未成就而契約未生效之情形，而非違約問題

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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