房貸審核延遲致買賣契約效力爭議

壹、案件摘要

本案為房屋買賣契約中約定「貸款期間超過3個月雙方契約不成立」之條款效力認定問題，當事人詢問若貸款期間超過3個月是否構成違約。

貳、法律分析

一、契約條件性質認定

依民法第99條第1項規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」本案約定應認定為附停止條件之契約，即以「貸款期間不超過3個月」為停止條件。

二、契約成立要件

依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案買賣雙方就貸款期間之約定已達成合意，此條件之約定應屬有效。

三、法律效果分析

1. 若貸款期間在3個月內完成，契約條件成就，買賣契約發生完整效力。

2. 若貸款期間超過3個月：

• 依民法第246條第2項規定：「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」
• 本案應可能不構成違約問題，而是契約本身因條件不成就而未生效力。

參、處理建議

1. 立即確認事項

• 詳細檢視契約條款內容
• 確認目前貸款申請進度
• 保存相關往來文件

2. 因應措施

• 若尚未超過3個月：建議積極辦理貸款
• 若已接近3個月期限：
  • 與對方協商展延期限
  • 尋求其他貸款管道
  • 協商變更付款方式

3. 權益保障

• 所有協商過程應以書面方式確認
• 建議保留相關往來文件
• 必要時尋求專業法律諮詢

肆、結論

考量本案契約條款可能涉及停止條件之性質，建議：

1. 確認實際貸款辦理情況
2. 若有展延需求應及早與對方協商
3. 保留相關文件以維護權益
4. 必要時尋求專業法律諮詢

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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