鄰居加建逾越約定範圍致漏水之法律分析

壹、案件摘要

您好，您提及在購屋時，契約中有一條款載明「買房不加建而相鄰要加建，無條件同意相鄰住戶共同連續牆壁，並不得要求賠償」。然而，鄰居加建的部分超出您家女兒牆約20公分，導致下雨時積水並造成您家房間漏水。您想了解「共同連續牆壁」是否指女兒牆的一半，以及如何處理鄰居加建導致漏水的問題。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 契約條款解釋： 關於「共同連續牆壁」的約定，一般而言，若契約中未明確定義其高度或範圍，通常會解釋為雙方同意共享該牆體。然而，此條款應屬針對「共同使用牆壁」本身之同意，而非允許鄰居的加建行為可以損害您的房屋。至於「不得要求賠償」，應解釋為針對共同使用牆壁本身所產生的費用或權利金，而非因鄰居不當施工或加建導致您房屋受損時，您亦不得請求賠償。
2. 侵權行為： 鄰居的加建行為導致積水並造成您房屋漏水，此行為可能已侵害您的所有權，並造成您的財產損害。依據《民法》第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」鄰居的加建行為若因設計或施工不當導致您的房屋漏水，應屬有過失，您應有權依此請求損害賠償，例如修復漏水的費用、因漏水造成的其他財物損失等。
3. 物上請求權： 若鄰居的加建部分確實超出合理範圍，且持續造成您房屋的損害，您亦可能依據《民法》第767條第1項中段及後段規定，請求鄰居排除侵害（例如要求鄰居改善加建部分以防止積水）或防止侵害。
4. 越界建築： 雖然契約有「共同連續牆壁」的約定，但若鄰居的加建已實質上侵犯您的空間或造成損害，且超出一般合理使用範圍，仍可能類推適用《民法》第793條關於越界建築之規定，請求鄰居移去或變更其加建部分，以避免損害持續發生。

二、刑事責任

就您所述之情況，鄰居加建導致漏水，主要應屬民事糾紛，較難直接構成刑事責任。除非鄰居有故意毀損您房屋的意圖，否則一般不會涉及刑事犯罪。

三、行政責任

1. 違章建築： 鄰居的加建部分若未經主管機關（例如地方政府的都市發展局或工務局建管處）核准，即可能構成《建築法》所稱之「違章建築」。
2. 檢舉查報： 您可以向地方政府的建管單位檢舉鄰居的加建行為，請求其進行查報。若經查證屬實為違章建築，主管機關應會依規定要求鄰居限期改善、補辦手續或拆除。此為解決此類問題的有效途徑之一。

四、其他特殊法規責任

目前看來，本案主要涉及《民法》及《建築法》相關規定，尚無其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 蒐集證據： 建議您立即對漏水情況、積水原因、鄰居加建超出女兒牆的具體情況進行拍照或錄影存證。若有必要，可請專業技師或抓漏公司評估漏水原因及修復費用，並取得相關報告或估價單。
2. 與鄰居溝通： 您可以先禮貌性地與鄰居溝通，告知其加建部分已造成您房屋漏水，並要求其採取改善措施。建議以書面方式（例如簡訊、LINE訊息或存證信函）進行溝通，以留下紀錄。
3. 發存證信函： 若口頭溝通無效，建議您可委請律師發送存證信函予鄰居，明確載明事實經過、法律依據（例如侵權行為、物上請求權）以及您要求改善或賠償的具體內容，以正式表明您的立場並保留法律追訴權。
4. 向建管單位檢舉： 若鄰居的加建部分確實未經核准，您可以向地方政府的建管單位（例如各縣市的都市發展局或工務局建管處）提出檢舉，請求其依法查處。
5. 聲請調解： 您可以向房屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，透過公正第三方協助雙方達成和解。
6. 提起民事訴訟： 若上述方式均無法解決問題，您最終可考慮向法院提起民事訴訟，請求損害賠償或排除侵害，要求鄰居拆除或改善其加建部分。

肆、結論

關於您鄰居加建超出女兒牆並導致您房屋漏水一事，可能涉及民事上的侵權行為損害賠償責任，以及行政法規上違章建築的查報責任。建議您先蒐集完整證據，並嘗試與鄰居溝通協商。若溝通無效，可考慮向建管單位檢舉或聲請調解，必要時則應提起民事訴訟，以維護您的合法權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！