管委會未經決議調漲管理費之適法性評估

壹、案件摘要

您所居住的大樓管委會，近期發出公告，未經住戶大會決議，即逕行調漲有機械車位住戶的車位管理費，並要求追溯自去年2月至今年9月，併入下一季大樓管理費收取。您對此調漲的合法性存有疑慮，認為管委會此舉不尊重住戶權益。

貳、法律分析

一、民事責任

依據我國《公寓大廈管理條例》之規定，公寓大廈的管理費收取、調整及其他重大事項，原則上應由「區分所有權人會議」（即住戶大會）決議，或依據大樓的「規約」辦理。管理委員會的職權，主要在於執行區分所有權人會議的決議及規約所賦予的事項，而非自行決定調漲管理費。

1. 管委會權限範圍：

   • 《公寓大廈管理條例》第29條第1項規定，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。其職務權限應依規約或區分所有權人會議決議行使。
   • 同條例第36條明定管理委員會的職務，其中包含執行區分所有權人會議決議，以及依規約執行管理維護事務。然而，該條文並未賦予管委會自行決定調漲管理費的權力。

2. 管理費之決定：

   • 同條例第10條第2項規定，管理費之收取方式及用途，應於規約中定之。若規約未規定或需變更，則應經區分所有權人會議決議。
   • 同條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其所持有專有部分總面積三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其所持有專有部分總面積四分之三以上之同意行之。雖然管理費調整不一定需要如此高門檻，但至少應經區分所有權人會議依規約或多數決議通過。

3. 事實涵攝：

   • 本案管委會若未經區分所有權人會議決議，亦未有規約授權，即逕行公告調漲車位管理費，應屬逾越其職權範圍，該調漲決議應不具法律效力，住戶可能無須依此公告繳納調漲部分之費用。
   • 此外，要求追溯繳納過去期間的費用，若無明確的法律依據、規約規定或區分所有權人會議決議，亦可能欠缺正當性。
   • 具體合法性仍應檢視貴大樓之規約內容，確認規約是否有特別授權管委會調整管理費的條款，但此類授權通常會設有明確的限制或程序。

二、刑事責任

本案情境，應不涉及刑事責任。管委會此舉主要屬於民事權限爭議，尚難認定有觸犯刑法之構成要件。

三、行政責任

本案情境，應不涉及行政責任。管委會的行為主要影響住戶間的權利義務關係，並非違反行政法規而應受行政機關裁罰之情形。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及《公寓大廈管理條例》之相關規範，已於民事責任中說明。

參、處理建議

1. 查閱規約：首先，請您務必查閱貴大樓的《公寓大廈管理規約》，確認其中是否有關於管理費調整的相關規定，以及管委會的權限範圍。
2. 要求提供會議紀錄：您可以正式向管委會要求提供本次調漲車位管理費的「區分所有權人會議」決議紀錄。若管委會無法提供，則更可證明其調漲行為欠缺合法依據。
3. 連署召開臨時區分所有權人會議：若確認管委會的行為不合法，您可以與其他受影響的住戶連署，依《公寓大廈管理條例》第25條規定，請求召開臨時區分所有權人會議，討論並推翻管委會的違法決議。
4. 發函異議：您可以發出存證信函或律師函，向管委會表明該調漲公告不具法律效力，並保留相關權利。
5. 暫緩繳納爭議款項：在爭議釐清前，您可以考慮僅繳納原有的管理費，並針對調漲的差額部分暫緩繳納，但務必保留相關證據，並明確告知管委會您暫緩繳納的原因是基於對其合法性的質疑，以避免被認定為惡意欠繳。
6. 尋求調解或訴訟：若上述方式仍無法解決爭議，可考慮向地方政府主管機關申請調解，或向法院提起確認之訴，確認管委會決議無效。

肆、結論

關於貴大樓管委會未經住戶大會決議，逕行調漲車位管理費並要求追溯繳納一事，依《公寓大廈管理條例》之規定，應屬逾越管委會職權範圍，該調漲決議可能不具法律效力。建議您應先查閱規約、要求管委會提供相關會議紀錄，並可考慮與其他住戶連署要求召開區分所有權人會議，以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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