補習班租賃契約終止之原狀回復爭議

壹、案件摘要

您頂讓了一間補習班，並與出租人重新簽訂了租賃契約。由於經營不善，您決定結束營業並終止租約。然而，出租人要求您將房屋回復原狀，包括拆除樓層所有隔間，恢復成空屋狀態。您主張這些隔間在您簽約承租時即已存在，並非由您所施作或變更，因此認為應以您簽約時的房屋現況作為歸還的「原狀」。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民法上關於租賃契約終止後，承租人返還租賃物及回復原狀的義務。

1. 回復原狀義務之依據： 依據我國民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有毀損滅失者，除因使用收益之結果，而有變更或毀損者外，應回復原狀。」此條文確立了承租人在租約終止後，有將租賃物回復至「原狀」的義務。

2. 「原狀」之認定： 在法律實務上，所謂的「原狀」，通常係指承租人「承租時」的狀態。換言之，若租賃契約中沒有特別約定，承租人應將租賃物回復至其「簽訂租賃契約時」的狀態，而非該房屋最初建造時的狀態，或前手承租人承租時的狀態。

3. 事實涵攝：

   • 您的主張： 您與出租人重新簽訂了租賃契約，而當時房屋內部的隔間已然存在，並非由您所施作。因此，您應可主張您簽約時的房屋現況（即包含隔間的狀態）即為您所應回復的「原狀」。
   • 出租人的主張： 出租人可能認為房屋的「原狀」應是最初的空屋狀態，或前手承租人應回復的狀態。然而，由於您是與出租人重新簽約，您的權利義務應以您與出租人之間的租賃契約內容為準。若您的租賃契約中並未特別約定您有拆除前手裝潢或隔間的義務，則出租人要求您拆除隔間，可能與民法第455條所指的「回復原狀」原則有所出入。
   • 契約約定之重要性： 若您與出租人簽訂的租賃契約中，有明確約定您必須將房屋回復至「空屋」狀態，或承擔拆除既有隔間的義務，則您可能仍需依約履行。但若契約對此並無特別約定，則您主張以簽約時的現況為「原狀」，應屬有據。

二、刑事責任

本案僅屬民事租賃糾紛，應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 詳閱租賃契約： 請務必仔細審閱您與出租人簽訂的租賃契約，特別是關於「租賃物返還」、「回復原狀」或「裝潢處理」等相關條款。確認契約中是否有任何明確約定，要求您拆除既有隔間或回復至空屋狀態。若契約中並無此類約定，將對您的主張非常有利。
2. 蒐集證據： 蒐集您簽約承租時房屋內部狀況的證據，例如當時拍攝的照片、影片，或任何足以證明隔間在您承租前即已存在的資料。這些證據將有助於證明您所主張的「原狀」為何。
3. 與出租人溝通協商： 您可以向出租人說明您的法律依據，即民法第455條所指的「回復原狀」應以您簽約時的現況為準，且您並非隔間的施作方。嘗試透過理性溝通，尋求雙方都能接受的解決方案。
4. 考慮尋求調解： 若與出租人協商無果，您可以考慮向鄉鎮市區公所的調解委員會聲請調解，或向法院聲請調解。透過公正第三方協助，有助於釐清爭議並達成和解。
5. 諮詢專業律師： 若爭議仍無法解決，建議您攜帶租賃契約及相關證據，諮詢專業律師，以獲得更具體的法律意見及協助，評估訴訟風險與策略。

肆、結論

關於您頂讓補習班後，出租人要求拆除隔間回復原狀的爭議，若您的租賃契約中沒有特別約定，您應可主張民法第455條所指的「回復原狀」係指您簽約承租時的房屋現況。建議您詳閱契約、蒐集證據，並嘗試與出租人協商或尋求調解，必要時諮詢專業律師。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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