代書口頭約定未履行，如何維護權益？

壹、案件摘要

您與代書口頭約定以新台幣50萬元「包到好」的方式，委託其辦理土地變更事宜，並分三階段進行。目前您已支付前兩階段費用，但代書在第二階段作業上停滯不前，導致案件卡關。您擔心代書會否辯稱「包到好」僅限於文書流程，而非實際工程，並詢問應如何蒐集證據及爭取自身權益。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及您與代書之間的委任契約關係，屬於民事法律範疇。

1. 口頭契約的效力與證明：

   • 依據《民法》第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」這表示即使沒有書面契約，口頭約定在法律上仍可能有效力。您與代書之間關於土地變更委託及50萬元「包到好」的約定，應屬口頭委任契約。
   • 然而，口頭契約的證明難度較高。您所持有的兩階段支票票根，固然可證明您有支付款項予代書，但其本身並無法直接證明「包到好」的具體範圍是否包含實際工程。因此，如何證明當初口頭約定的內容，將是本案的關鍵。

2. 債務不履行與損害賠償：

   • 若代書未依約完成第二階段的土地變更程序，導致案件停滯，可能已構成《民法》第227條所稱的「不完全給付」或第229條的「給付遲延」。
   • 若代書確實有承諾「包到好」且包含實際工程，但卻未履行，您可依《民法》第254條規定，定相當期限催告代書履行。若代書屆期仍不履行，您可能得依《民法》第256條規定解除契約，並依《民法》第260條請求損害賠償，例如因代書遲延所造成的額外費用或損失。

3. 不當得利：

   • 若代書收取了部分費用，但未提供相應的服務，或其所提供的服務與約定內容不符，導致您受有損害而代書受有利益，且此利益的取得沒有法律上的原因，則代書可能涉及《民法》第179條所稱的「不當得利」，您得請求代書返還其所受之利益。

二、刑事責任

一般而言，單純的契約糾紛，若無詐欺等犯罪意圖，通常不會涉及刑事責任。本案目前看來，代書行為較傾向於民事上的債務不履行。除非有明確證據證明代書在簽約時即有詐欺取財之意圖，否則應難以成立《刑法》上的詐欺罪。

三、行政責任

代書（地政士）是受《地政士法》規範的專業人員。若代書在執行業務過程中有違反法令、業務倫理或有不當行為，例如未盡善良管理人注意義務、收費不合理、延宕案件等，您可向其執業所在地的地方政府地政主管機關（例如地政局）提出申訴或檢舉。主管機關可能會依《地政士法》相關規定，對代書進行調查並可能處以行政懲處，例如警告、申誡、停止執行業務或廢止地政士證書等。

四、其他特殊法規責任

本案主要適用《民法》及《地政士法》相關規定。

參、處理建議

1. 證據保全與釐清約定內容：

   • 通話錄音：您提及的通話錄音是一個非常重要的取證方式。建議您在與代書溝通時，在合法範圍內（例如在對話中告知對方將進行錄音，或在非公開場合進行錄音），嘗試錄下對話內容。在對話中，應明確詢問「包到好」的具體範圍是否包含實際工程、第二階段未通過的原因、後續處理方案及預計完成時間等。這將有助於證明當初的口頭約定內容。
   • 書面確認：若能透過簡訊、電子郵件或通訊軟體（如LINE）等方式，請代書再次確認「包到好」的範圍及目前案件進度，亦可作為輔助證據。

2. 書面催告與協商：

   • 發函催告：建議您以存證信函或律師函的方式，正式向代書發出書面通知，載明您與代書之間的委任關係、口頭約定的內容（特別是「包到好」的範圍）、已支付的款項、目前案件停滯的狀況，並要求代書在合理期限內（例如10-15天）說明原因並履行契約。同時，可表明若代書未履行，您將保留解除契約及請求損害賠償的權利。
   • 嘗試協商：在發函後，可嘗試與代書進行協商，了解其不履行的原因，並尋求雙方都能接受的解決方案，例如退還部分款項、更換代書或由代書承擔部分損失等。

3. 向主管機關申訴：

   • 若代書的行為確實有違專業倫理或《地政士法》規定，您可以向代書執業所在地的地方政府地政主管機關（例如地政局）提出申訴，請求其介入調查。這不僅有助於釐清事實，也可能對代書形成壓力，促使其積極處理。

4. 考慮提起民事訴訟：

   • 若上述方式均無法解決問題，且您有足夠證據證明代書的債務不履行，您可以考慮向法院提起民事訴訟，請求代書履行契約、解除契約並請求損害賠償，或請求返還不當得利。

肆、結論

關於您與代書之間的土地變更委託糾紛，應屬民事契約問題。雖然您僅有口頭約定，但透過支票票根及建議您採取的通話錄音等方式，仍有機會證明契約內容。建議您優先透過書面催告、協商及向主管機關申訴等方式處理，若仍無法解決，則可考慮提起民事訴訟以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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