個人居間介紹土地租賃之適法性疑慮

壹、案件摘要

您以個人身分，偶發性地促成一筆位於屏東縣潮州鎮的土地租賃交易，並因此收取一筆居間報酬。該報酬已簽署勞務報酬單，且地主將以「土地仲介費」名義列報，您亦計畫申報為「執行業務所得」。您曾透過父親公司與地主有過往來，但該公司已註銷仲介營業項目，本次交易純屬您個人與地主間的往來。您主要擔心此行為是否會被主管機關認定違反《不動產經紀業管理條例》第 32 條「非經紀業而經營仲介業務」之規定。

貳、法律分析

一、民事責任

本案中，您與地主間已完成居間服務並支付報酬，雙方目前並無任何糾紛。原則上，居間契約屬於民事契約，即使行為人未具備特定執業資格，該契約本身在雙方合意且已履行服務的情況下，通常仍應屬有效。然而，若主管機關認定您的行為違反《不動產經紀業管理條例》，並依該條例第 32 條規定追繳報酬，則該筆報酬恐有被政府追回之風險，此為行政裁罰的附帶效果，而非您與地主間的民事爭議。

二、刑事責任

依據《不動產經紀業管理條例》第 32 條之規定，對於「非經紀業而經營仲介業務者」，僅處以罰鍰及追繳報酬，並未訂有刑事責任（例如：有期徒刑、拘役等）。因此，本案應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案核心疑慮在於是否違反《不動產經紀業管理條例》第 32 條：「非經紀業而經營仲介業務者，處新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。其因此所受之報酬，應予追繳。」

1. 「非經紀業」之認定： 您以個人身分進行居間介紹，並非依本條例規定經主管機關許可並辦妥公司或商業登記之「經紀業」。此要件應屬符合。
2. 「經營仲介業務」之認定： 這是本案最關鍵且具爭議之處。依據《不動產經紀業管理條例》第 4 條第 8 款規定，「經營仲介業務」係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。您促成土地租賃交易並收取報酬，確實符合「從事不動產租賃之居間」之行為態樣。 然而，法律實務上對於「經營」之認定，通常會考量其是否具有「反覆性」、「常態性」及「以營利為目的」等特徵，而非僅單純一次性或偶發性的行為。您提及「這是我第一次、也是唯一一次進行此類不動產居間介紹」、「純屬偶發性幫忙，並非我的職業，亦非常態性、反覆實施之工作」，此等事實應屬有利於您主張非「經營」仲介業務之論點。 儘管如此，地主將報酬列報為「土地仲介費」，且您亦申報為「執行業務所得」，此金流與稅務申報紀錄，恐會引起國稅局或地方主管機關（屏東縣政府地政處）的注意，並可能被視為具有商業性質的居間行為。主管機關在實質審查時，仍可能綜合判斷您是否已達「經營」之程度。若最終被認定為「經營仲介業務」，則您可能面臨新臺幣十萬元以上三十萬元以下之罰鍰，且所收取的報酬亦應予追繳。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及《不動產經紀業管理條例》之行政責任。在稅務方面，您將報酬申報為「執行業務所得」並誠實納稅，此舉應屬符合稅法規定。國稅局主要關注所得的真實性與稅款的繳納，若其在查核地主申報的「仲介費」時，發現您並非合法經紀業，則國稅局可能會將此資訊轉知主管機關（地政處）進行查處，但國稅局本身並非《不動產經紀業管理條例》之主管機關。

參、處理建議

1. 準備說明資料： 若主管機關（屏東縣政府地政處）或國稅局就此筆交易進行詢問或調查，您應準備相關資料，清楚說明本次居間行為的「偶發性」、「非經常性」及「非以經營仲介業務為業」之事實，例如：無其他類似交易紀錄、無設立公司行號、無廣告宣傳等。
2. 強調個案特殊性： 強調本次案件係因特殊人際關係或機緣促成，並非您主動對外招攬或持續性提供服務。
3. 稅務申報： 您已計畫將該筆收入誠實申報為「執行業務所得」，此舉應屬正確且有助於展現您配合法令之意願。
4. 未來避免： 為避免未來再次面臨類似法律風險，建議您日後應避免以個人身分從事不動產居間介紹並收取報酬，除非您已依法取得不動產經紀業執照並完成相關登記。
5. 諮詢專業律師： 若主管機關正式啟動調查程序，建議您應立即諮詢專業律師，以協助您進行答辯及處理相關法律程序。

肆、結論

關於您以個人身分偶發性促成土地租賃並收取報酬之行為，恐有被主管機關認定違反《不動產經紀業管理條例》第 32 條「非經紀業而經營仲介業務」之風險，可能涉及新臺幣十萬元以上三十萬元以下之行政罰鍰，並追繳所收報酬。然而，由於您係第一次且為偶發性行為，並非以經營仲介業務為常業，此點應屬您有利之抗辯。本案不涉及刑事責任。建議您應妥善準備相關說明資料，以應對主管機關可能之查核。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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