社區共用設施使用權爭議與處理建議

壹、案件摘要

陳先生您好，根據您的描述，您的社區同一建案中因房型區分為別墅區及公寓區，進而產生了兩個管理委員會。社區內有一處球場設施，原為兩區共同使用與管理，但目前已損壞多年，僅剩空地和草地，且每三個月仍需均分草地整理費用。您的社區曾多次建議將該設施改為非營利停車場供住戶使用，但均遭對方管委會拒絕。您想了解對方管委會的行為是否侵犯您社區的使用權，是否構成強制行為，以及是否有分割使用權的方法。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及公寓大廈管理條例所規範的共用部分管理與使用爭議，應屬民事法律關係。

1. 關於共用部分的使用權與變更：

   • 依據《公寓大廈管理條例》第9條第1項規定，區分所有權人（即住戶）對於共用部分之使用，應依其設置目的及使用性質。本案中，球場設施應屬社區的「共用部分」。
   • 雖然該設施目前已損壞，無法依原設置目的（球場）使用，但將其變更為「非營利停車場」涉及共用部分使用目的的重大變更。依據《公寓大廈管理條例》第11條第1項及第31條規定，共用部分及其相關設施之重大修繕或改良，或涉及其使用目的變更，通常需要召開「區分所有權人會議」並經一定比例之區分所有權人及其區分所有權比例同意後，方得為之。若規約另有規定，則從其規定。
   • 因此，對方管委會拒絕變更使用目的，並非直接「禁止」您社區使用該設施（因為設施已損壞無法使用），而是對於「變更使用目的」的提案持有不同意見。此種拒絕，在未經全體區分所有權人會議合法決議前，應屬其行使管理權限範圍內的行為，尚難直接認定為侵犯您社區的「使用權」，因為「使用權」是依原設置目的使用，而非任意變更目的。

2. 關於分割使用權：

   • 依據《公寓大廈管理條例》第7條第1款規定，公寓大廈之共用部分，不得與專有部分分離而為移轉、設定負擔或為其他權利之處分。這表示共用部分在法律上是不可分割的，住戶對共用部分僅有「應有部分」而非獨立所有權，因此無法直接「分割使用權」或「分割所有權」。
   • 然而，若經區分所有權人會議決議，或依規約規定，得約定特定共用部分由部分區分所有權人為「專用部分」或「約定專用部分」，但這仍需符合法定程序與比例，且通常會伴隨管理費用的調整。您所提的「使用權分割」應屬此類約定專用權的概念，但仍需雙方管委會協商並經各自區分所有權人會議同意，甚至可能需要全體區分所有權人會議的決議。

二、刑事責任

1. 關於強制罪：
   • 《刑法》第304條規定：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」
   • 本案中，對方管委會僅是拒絕您社區提出的變更使用目的之建議，此種拒絕行為，並未涉及「強暴、脅迫」等暴力或恐嚇手段。管委會的決策或意見不合，應屬民事範疇的爭議，不應成立《刑法》上的強制罪。

三、行政責任

本案目前看來主要為社區內部管理與使用爭議，尚無直接涉及違反行政法規而產生行政責任之情形。

四、其他特殊法規責任

無。

參、處理建議

1. 釐清社區管理架構： 首先，建議您們應仔細檢視社區的「公寓大廈規約」以及相關的「分管協議」或「共同管理協議」。特別是，要釐清這兩個管委會是屬於同一「區分所有權人會議」下的分區管理委員會，還是各自獨立的公寓大廈管理組織，但共同管理該球場設施。這將影響決議的權限與程序。
2. 召開區分所有權人會議： 若該球場設施確實為全體住戶的共用部分，且兩個管委會最終仍無法達成共識，建議由任一方管委會或符合法定比例的區分所有權人，依《公寓大廈管理條例》規定，提案召開「區分所有權人會議」，將「球場設施變更為非營利停車場」或「約定專用」等方案提請全體區分所有權人討論並表決。此為解決共用部分使用目的變更爭議最根本且合法的方式。
3. 尋求調解： 若召開區分所有權人會議有困難，或會議仍無法達成共識，建議可考慮向當地鄉鎮市區公所的「公寓大廈爭議事件調處委員會」或法院聲請調解。透過公正第三方協助協商，或許能促成雙方達成和解。
4. 法律訴訟（最終手段）： 若上述方法均無法解決爭議，且您社區認為權益確實受損，最終可考慮向法院提起民事訴訟，請求法院判決變更共用部分之使用目的或確認相關權利義務。然而，訴訟耗時費力，建議作為最後手段。

肆、結論

關於您社區與另一管委會就共用球場設施變更使用目的之爭議，應屬《公寓大廈管理條例》所規範之民事爭議。對方管委會拒絕提案，尚不應成立《刑法》上的強制罪。由於共用部分在法律上不可分割，您社區所提的「分割使用權」應理解為「約定專用」或「變更使用目的」，此皆需透過召開區分所有權人會議並經法定比例同意方能實現。建議您們應優先檢視規約、釐清管理架構，並透過召開區分所有權人會議或尋求調解來解決此爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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