租賃糾紛涉偽造文書、誣告與毀謗之法律分析

壹、案件摘要

您與房客簽訂一年期租賃契約，每月租金新台幣6,500元，管理費1,000元，押金為兩個月租金共13,000元。房客入住三天後提前解約退租，雙方並簽立「終止租賃契約書」，約定退還一個月租金金額之押金。然而，房客事後提起民事訴訟，主張您未退還任何費用，要求退還全額租金與押金。該案經您提出終止租賃契約書為證，法院判決駁回房客之訴。

近期您再次收到房客提出訴訟，此次房客主張其未曾填寫或同意該終止租約書，並指控終止租約書上的印章是您偽造的私章，認為您已構成偽造文書罪及詐欺罪，並強調若其有簽署，應會加蓋手印指紋。您目前僅收到訴狀，尚未收到開庭傳票，因此詢問房客的行為是否構成誣告與毀謗，以及您是否可立即提出告訴，並詢問開庭時應如何處理。

貳、法律分析

一、民事責任

本案的核心民事爭議在於「終止租賃契約書」的效力與真實性。若該終止租賃契約書為真，則雙方應依其約定處理租賃關係終止後的權利義務；若該契約書經法院認定為偽造，則原租賃契約的終止方式及押金返還等問題，將回歸民法相關規定或雙方實際履行狀況認定。房客此次訴訟，實質上是針對前次判決所依據的終止租賃契約書提出質疑，並主張其為偽造，進而要求依未終止或不同意終止之狀態返還費用。

二、刑事責任

(一) 關於房客對您的指控（偽造文書罪、詐欺罪）

1. 偽造文書罪：依《刑法》第210條規定，偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。房客指控您偽造終止租賃契約書上的印章，若經查證屬實，您可能涉及偽造私文書罪。然而，此部分舉證責任應在於房客，房客需提出證據證明該印章非其本人所蓋，且為您所偽造。
2. 詐欺罪：依《刑法》第339條規定，意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。若您確實偽造文書，並以此不實文件向房客詐取或不法保有其應得之押金，則可能進一步涉及詐欺罪。但通常偽造文書是詐欺的手段，兩者可能構成牽連犯或想像競合犯。

(二) 關於您對房客的疑慮（誣告罪、毀謗罪）

1. 誣告罪：依《刑法》第169條規定，意圖使他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告者，處七年以下有期徒刑。本罪的成立要件為：

   • 意圖：行為人必須有使他人受刑事或懲戒處分之意圖。
   • 誣告：向有偵查或審判權限的公務員（如檢察官、法官）提出告訴或告發。
   • 不實事項：所告發或告訴的事項，必須是行為人明知為不實的內容。
   • 公訴罪：誣告罪屬於非告訴乃論之罪（俗稱公訴罪），一旦檢察官知悉犯罪事實，即可主動偵辦，不受告訴人撤回告訴的影響。

   本案中，房客向法院指控您涉犯偽造文書罪及詐欺罪，若其明知這些指控為不實，卻仍意圖使您受刑事處分而提出，則可能構成誣告罪。然而，誣告罪的成立通常需要待被誣告的案件（即房客對您的偽造文書、詐欺指控）經偵查或審判結果證明為不實後，才較有機會成立。在房客的指控尚未被證明為不實之前，直接提告誣告，法院或檢察官可能認為時機未成熟而駁回或不起訴。

2. 毀謗罪：依《刑法》第310條規定，意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者，處一年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。毀謗罪屬於告訴乃論之罪（俗稱公訴罪，但需告訴人提出告訴）。

   房客在訴訟中提出對您的指控，雖然可能損害您的名譽，但在訴訟程序中為維護自身權益而提出的主張，通常會被認為是言論自由的保障範圍，且有其正當性，較難直接構成毀謗罪。除非房客的指控已超出訴訟必要範圍，且有明顯惡意散布於眾之意圖，否則單純在訴狀中提出指控，通常不會被認定為毀謗。相較之下，誣告罪會是更直接且更符合此類情境的法律責任。

三、行政責任

本案目前不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案目前不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 積極準備應訴資料：

   • 終止租賃契約書正本：這是您最重要的證據，務必妥善保管並在開庭時提出。
   • 簽約過程相關證據：若有證人可證明終止契約書簽署的過程、當時的對話錄音、通訊紀錄等，都應一併整理提供給法院。
   • 筆跡或印文鑑定：若房客堅稱印章為偽造，法院可能會要求進行筆跡或印文鑑定。您可主動向法院聲請，或配合法院的指示。若鑑定結果證明印章為真，將對您非常有利。
   • 第一次訴訟的判決書：證明法院已就該終止契約書的效力進行過審理並駁回房客的請求，可作為您主張的輔助證據。

2. 開庭時的應對：

   • 冷靜陳述事實：向法官清楚說明終止租賃契約書的簽署過程，強調是雙方合意終止，並依約處理押金返還事宜。
   • 反駁偽造指控：針對房客指控偽造文書及詐欺，您應堅決否認，並提出上述證據證明契約書的真實性。
   • 強調房客前後矛盾：可向法官指出房客在第一次訴訟中未提出偽造文書的質疑，卻在敗訴後才提出，其動機與可信度值得商榷。

3. 關於誣告與毀謗的提告時機：

   • 不建議立即提告：如前所述，誣告罪的成立通常需待房客對您的刑事指控（偽造文書、詐欺）經偵查或審判結果證明為不實後，才較有機會成立。在該案件尚未有明確結果前，直接提告誣告，可能為時過早。
   • 待本案終結後評估：建議您先專注於應對房客的訴訟，待法院判決確定房客的指控為不實後，再與律師討論是否對房客提出誣告告訴。屆時，若有足夠證據證明房客明知不實卻仍惡意指控，則可考慮提出。
   • 毀謗罪較難成立：在訴訟程序中提出的主張，通常較難構成毀謗罪，建議將重點放在防禦房客的刑事指控。

肆、結論

關於房客再次提出的訴訟，其核心在於挑戰「終止租賃契約書」的真實性，並指控您涉犯偽造文書及詐欺罪。您應積極準備證據，證明該契約書的真實性，並在開庭時向法官清楚陳述事實。至於房客的行為是否構成誣告或毀謗，目前不建議立即提出告訴。誣告罪通常需待房客對您的刑事指控被證明為不實後，才有較高機會成立；而毀謗罪在訴訟程序中較難成立。建議您先專注於應對房客的訴訟，待本案結果確定後，再評估是否對房客提出誣告告訴。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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