租客遲繳租金與改裝房屋之解約法律意見

壹、案件摘要

本案涉及租客雖有繳納租金，但常遲延且需經催繳才支付；此外，租客未經房東同意即改裝屋內設備。房東欲終止租賃契約，並關心租客是否會就改裝費用向房東索討。租賃契約已辦理公證。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 關於租客遲延給付租金部分：

依據《民法》第440條規定，承租人租金支付有遲延時，出租人可以定相當期限催告承租人支付。如果承租人在催告期限內仍不支付，出租人便應可終止租賃契約。

本案中，租客雖最終有繳納租金，但若每次均需催繳且有遲延之情形，出租人應可依上述規定，先以書面（例如存證信函）定一個明確的期限（例如七天或十天）催告租客支付遲延的租金。若租客在該期限內仍未支付，出租人便應可合法終止租賃契約。

2. 關於租客改裝屋內設備部分：

依據《民法》第432條及第433條規定，承租人對於租賃物應負善良管理人之注意義務，並應依約定方法或租賃物之性質而使用。若承租人未經出租人同意擅自改裝屋內設備，可能已違反租賃契約約定或善良管理人之注意義務。

出租人應可請求租客將房屋回復原狀。若租客不願回復原狀，出租人得請求損害賠償，其賠償金額應屬回復原狀所需之費用。

至於租客是否會向房東索討改裝費用，原則上，若改裝未經房東同意，且非為保存租賃物所必要之費用，租客應不得向房東請求償還。若改裝屬於增益租賃物價值之物，且出租人同意其改裝，則可能涉及《民法》第431條關於有益費用償還之問題，但本案事實似非屬此情況。

3. 關於租賃契約經公證部分：

租賃契約經公證，依《公證法》第13條規定，對於租賃期滿遷讓房屋、給付租金及違約金等事項，若契約中載明逕受強制執行之意旨，則在符合條件時，出租人得直接向法院聲請強制執行，而無需先提起訴訟取得勝訴判決。這將有助於加速處理租客不遷讓或不給付租金之情況。

二、刑事責任

本案事實應不涉及刑事責任。

三、行政責任

本案事實應不涉及行政責任。

四、其他特殊法規責任

本案事實應不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 針對遲延給付租金： 建議您以書面（例如存證信函）明確催告租客支付遲延的租金，並定一個合理的期限（例如七天），載明若逾期仍未支付，將依《民法》第440條終止租賃契約。
2. 針對房屋改裝： 建議您檢視租賃契約中是否有關於房屋改裝的約定。若無約定或未經您同意，您應可要求租客將房屋回復原狀。若租客不願配合，您可將回復原狀的費用列為損害賠償，並在終止契約後向租客請求。
3. 解約程序： 在合法終止租賃契約後，您應以書面通知租客終止契約，並要求其於一定期限內遷離並返還房屋。
4. 公證契約之利用： 若租客在契約終止後仍不遷離或不支付應付費用，由於契約已公證並載明逕受強制執行，您可考慮直接向法院聲請強制執行，以加速取回房屋或追討欠款。

肆、結論

關於租客遲延給付租金及擅自改裝房屋之情形，您應可依法定程序終止租賃契約。針對遲延租金，建議先進行書面催告；針對改裝部分，原則上租客不得向您索討改裝費用，您反而可能請求租客回復原狀或賠償。由於契約已公證，在符合條件下，您可利用公證契約的強制執行效力，以保障您的權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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