店面租賃期間房東出售房屋之權益分析

壹、案件摘要

您租賃店面時，房東告知租售同步進行，但承諾會以您的租約為主。然而，在租賃期間約一個半月後，房東突然告知房屋已出售，並已簽訂買賣合約。您事後欲向房東討論補償事宜，但房東認為新屋主願意讓您繼續履行舊租約，因此她沒有補償責任。

貳、法律分析

一、民事責任

本案主要涉及民事租賃契約與不動產買賣的相關法律問題。

1. 買賣不破租賃原則： 依據我國民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人者，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」這就是所謂的「買賣不破租賃」原則。這表示，即使房東將店面出售給新屋主，您與原房東之間的租賃契約，對於新屋主（即買受人）仍然有效。新屋主應當承受原房東在租賃契約中的權利義務，您仍可依原租約條件繼續使用店面直至租期屆滿。

2. 房東承諾與補償問題： 您提及房東曾承諾「一切依我為主」且您有再三確認「是不是約到就會把房子賣掉 她承諾我」。若此承諾能被證明（例如有書面約定、通訊紀錄、證人等），則房東在租期未滿即出售房屋，且可能造成您營業上的困擾或預期落空，此行為可能構成對該承諾的違反。此時，您應可向原房東主張因其違反承諾所造成的損害賠償。 然而，若該承諾僅為口頭約定，且無其他證據佐證，則在法律上證明其存在及內容會相對困難。此外，您當時回覆「了解」後，才想起談補償，這可能被解釋為您當時對出售行為的初步接受，但並不當然代表您放棄了所有主張權利，特別是針對房東先前承諾的違反。

3. 損害賠償範圍： 若能證明房東違反承諾，您可主張的損害賠償，應以您因此所受的實際損害為限。例如，若因房東出售導致您必須提前搬遷（雖然本案新屋主似乎願意讓您續租），可能包括搬遷費用、裝潢損失、營業損失等。但若新屋主確實願意讓您依原租約繼續承租，則您實際的財產損害可能較難證明，主要可能限於因房東違反承諾所造成的精神上或營業規劃上的困擾。

二、刑事責任

本案房東出售自有房屋，並無涉及詐欺或其他刑事不法行為之情事，因此應不成立刑事責任。

三、行政責任

本案不涉及違反任何行政法規，故無行政責任問題。

四、其他特殊法規責任

目前看來，本案不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

1. 確認新屋主意願：首先，請務必與新屋主確認其是否確實願意依原租賃契約的條件，讓您繼續承租至租期屆滿。最好能將此意願以書面方式確認，例如簽署一份租賃契約權利義務承受同意書，或由新屋主發出書面通知。

2. 蒐集證據：若您仍希望向原房東主張補償，請盡可能蒐集所有能證明房東曾承諾「一切依我為主」或「約到才會賣」的證據，例如簡訊、通訊軟體對話紀錄、電子郵件，或當時在場的證人等。

3. 與原房東協商：在蒐集證據後，您可以再次與原房東進行協商，明確告知您認為其違反了當初的承諾，並提出您認為合理的補償金額。協商時可強調您因此所受到的困擾或潛在損失。

4. 評估訴訟可行性：若協商不成，您可考慮透過法律途徑主張權利。但在提起訴訟前，務必審慎評估證據的充分性、訴訟成本（包括時間、金錢）以及勝訴的可能性。由於口頭承諾的證明難度較高，建議您先諮詢專業律師，評估您的具體情況。

肆、結論

關於您店面租賃期間房東出售房屋一事，依據「買賣不破租賃」原則，您的租賃契約權利應受保障，新屋主應繼續履行原租約。至於原房東是否應負補償責任，則取決於您能否證明其曾有明確承諾且違反該承諾。建議您先確認新屋主意願，並積極蒐集證據，再與原房東協商補償事宜。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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