房東不修繕設備 承租人解約權益

壹、案件摘要

承租人反映租賃房屋內的洗衣機、熱水器等電器設備經常故障，房東未進行修繕，承租人欲了解是否可要求減租或終止租約。

貳、法律分析

一、房東的修繕義務

依民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」房東應負有修繕義務，使租賃物保持可供正常使用收益的狀態。

二、承租人的權利

1. 催告修繕權 依民法第430條規定:「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」承租人應可定期限催告房東修繕。

2. 終止契約權 若電器設備故障已危及承租人安全或健康，依民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」承租人應可終止租約。

參、處理建議

1. 先以書面方式定期限催告房東修繕
2. 詳細記錄設備故障情形並拍照存證
3. 若房東逾期未修繕，可選擇:
   • 自行修繕並請求房東償還費用或於租金中扣除
   • 終止租約
4. 建議保留所有與房東往來通知及修繕請求之證據

肆、結論

1. 考量房東未履行修繕義務可能違反民法第423條規定，建議承租人先依民法第430條規定催告房東修繕。
2. 若設備故障已危及安全或健康，承租人可能依民法第424條規定終止租約。
3. 建議保存相關證據，必要時尋求專業法律諮詢。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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