房東無故提前終止租約糾紛

壹、案件摘要

承租人於租賃契約期間內，遭房東無故要求提前終止租約並要求搬離房屋。承租人欲了解其法律權益及因應方式。

貳、法律分析

一、租賃契約之效力

1. 依民法第450條第1項規定:「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」故定期租賃契約於期限屆滿前，應繼續有效。

2. 房東提前終止租約應具備法定事由，依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項規定，房東得提前終止租約之情形應限於:

• 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償
• 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳
• 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人
• 出租人為重新建築而必要收回
• 其他依法律規定得提前終止租賃契約

3. 若房東無正當理由終止租約，應屬無權終止，租賃契約應繼續有效。

二、房東終止租約之程序要求

依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項規定，房東提前終止租約時應:

1. 檢附相關事證
2. 以書面通知承租人
3. 依終止事由遵守不同通知期限:
   • 一般終止事由:終止前30日
   • 重新建築需要:終止前3個月

參、處理建議

1. 立即確認事項:

• 檢視租賃契約內容及期限
• 要求房東以書面說明終止原因
• 保存所有相關通知及往來文件

2. 因應措施:

• 若房東無法定事由，得以書面主張租約繼續有效
• 如有損害，可依民法第179條請求返還不當得利
• 建議先嘗試和解協商
• 必要時可向租賃糾紛調處委員會申請調處

肆、結論

考量本案房東無正當理由要求終止租約，應屬無權終止，建議承租人:

1. 以書面表明租約應繼續有效之立場
2. 保存相關往來文件以維護自身權益
3. 必要時尋求法律協助或提起調處

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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