房東解約-租客積欠四月租金糾紛

壹、案件摘要

• 承租人已積欠租金達四個月
• 押金金額為兩個月租金
• 出租人欲終止租約並請承租人遷離

貳、法律分析

一、租金遲付之法律效果

依民法第440條第1項及第2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」

本案承租人已積欠四個月租金，應已達到法定終止租約要件。

二、押金及留置權問題

1. 依民法第445條第1項規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。」

2. 同條第2項規定：「前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」

本案押金雖僅有兩個月，但出租人對承租人置於租賃物內之物品應有留置權，可作為租金債權之擔保。

參、處理建議

一、終止租約前建議步驟

1. 應先以存證信函定相當期限催告承租人支付積欠租金
2. 催告信函應載明：
   • 積欠租金金額及期間
   • 給付期限
   • 如未於期限內給付將終止租約之意旨

二、後續程序建議

1. 若承租人未於期限內給付租金：
   • 得以存證信函通知終止租約
   • 要求承租人於期限內遷離
2. 如承租人拒絕遷離：
   • 可依民法第445條行使留置權
   • 提起民事訴訟請求給付租金及遷離

肆、結論

關於承租人積欠租金事件，建議出租人應依民法第440條規定，先行定期催告，若承租人仍未履行，再為終止租約之意思表示。同時應注意保存相關書面證據，必要時得行使民法第445條之留置權，以保障自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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