頂樓漏水責任歸屬爭議

壹、案件摘要

本案當事人為公寓大廈頂樓住戶，其住所對外窗上方牆面及天花板出現漏水問題。管理委員會要求當事人需自行舉證漏水來源為屋頂公共區域，始願意處理。

貳、法律分析

一、共用部分修繕責任

依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」

本案中，屋頂及外牆應屬共用部分，其漏水修繕責任應由管理委員會負責。除非能證明漏水係因可歸責於特定區分所有權人或住戶之事由所致，否則修繕費用應由公共基金支付或全體區分所有權人依比例分擔。

二、管委會要求住戶舉證之適法性

管理委員會要求住戶自行舉證漏水源頭的作法應不合理，因為：

1. 漏水原因鑑定需要專業技術
2. 依法共用部分之修繕本應由管理委員會主動處理
3. 一般住戶難以具備專業判斷能力

參、處理建議

1. 建議當事人採取下列步驟：

   • 以書面方式正式通知管理委員會進行修繕
   • 保存所有相關照片、通知紀錄等證據
   • 必要時聘請專業鑑定人員協助判定漏水原因

2. 若管理委員會仍拒絕處理：

   • 可向主管機關提出申訴
   • 依法請求召開區分所有權人會議討論此事
   • 必要時得提起民事訴訟，請求管委會履行修繕義務

肆、結論

考量本案漏水位置應屬共用部分，依《公寓大廈管理條例》第10條規定，建議管理委員會應主動進行修繕，不應要求住戶自行舉證。若管理委員會持續怠於履行職責，當事人得循行政及司法途徑維護權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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