房屋出租期間之強制執行效力

壹、案件摘要

本案涉及房屋已出租予第三人的情況下，是否可以繼續進行強制執行程序的問題。

貳、法律分析

一、強制執行與租賃權的關係

依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」據此，房屋的租賃權應不因強制執行而當然消滅。

然而，依同條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」因此，若租約未經公證且符合上述情形，則可能無法對抗拍定人。

二、執行程序的合法性

依強制執行法第12條第1項規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」

參、處理建議

1. 對執行機關而言：

• 應查明並記載租賃關係存在的事實
• 執行程序可以繼續進行
• 應保障承租人合法權益

2. 對承租人而言：

• 可依強制執行法第12條提出異議
• 確認租約是否經公證及期限
• 與拍定人協商續租可能性

3. 對拍定人而言：

• 應注意房屋是否有租賃關係
• 評估是否需承受既有租約

肆、結論

關於房屋已出租情形下的強制執行，應可繼續執行程序，但建議：

1. 執行機關應注意保障承租人權益
2. 承租人可依法提出異議
3. 租賃關係是否存續，應視租約是否經公證及期限而定

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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