有一間公寓出租給承租人林小姐，但林小姐已經5個月未繳租金，如將本（4）月也計算進來，就有6個月未繳租金了（雙方約定每月10日繳租）。 雙方在3月16日有碰面溝通，出租方有提出兩個方案供承租方選擇， 第一方案：搬離並繳清所欠租金。 第二方案：繳交部分租金，則可以延後搬離。 承租方選擇第二方案，出租方並完全依照承租方所說的期限（3月22日繳交部分積欠的房租+4月12日搬離）共同簽了協議［如以下的照片檔(pointing down)］。 之後，至3月22日屆期為止，承租方林小姐並未依約繳納部分欠繳租金。 時至今日，出租方雖多次聯絡承租方林小姐，但承租方line不讀不回、簡訊不回、手機不接、敲門按電鈴不開不回應、貼在門口的提醒字條被貼掉卻仍不與出租方聯絡。 想請教律師： 1、承租方屋主，可以依據雙方協議書，在4月13日（協議4月12日搬離）進行換鎖並收回房屋嗎？ 2、承上，如可以，則是否要邀請第三方人士才可以？所謂的第三方人士，是指哪些人？ 3、承上，如可以，那是否不論承租方“在家”或是“不在家”，出租方都可以依照雙方協議書，進行換鎖收回房屋？
依民法第440條第2項規定:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」
本案承租人已積欠5-6個月租金,應已符合法定終止事由。且雙方另有書面協議約定搬離日期,該協議應具有法律效力。
依民法第445條第1項規定:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。」
出租人應可依據:
為避免爭議,建議:
考量承租人已積欠租金達6個月且未依協議履行,出租人應可依民法第440條終止租約。
建議於4月13日執行換鎖時,應請警察及公正第三人在場見證,並全程錄影存證,以避免後續爭議。
關於積欠租金,建議依民法第126條規定,及時採取法律行動追討,以免請求權罹於時效而消滅。
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2025-04-01
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