租賃口頭承諾反悔之法律效力

壹、案件摘要

當事人口頭答應房東承租房屋，但尚未簽訂書面契約及支付押金，現欲反悔不承租，詢問是否可以反悔及房東是否有求償權利。

貳、法律分析

一、租賃契約成立要件分析

1. 依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」原則上口頭約定亦可成立契約。

2. 然依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約應具備租賃物、租金等要素。

3. 另依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

二、本案法律關係分析

1. 雙方僅有口頭約定，尚未就租金、租期等具體內容達成合意，應可能尚未成立完整租賃契約。

2. 即使認定已有口頭約定，因未簽訂書面契約：

• 依民法第422條規定，應視為不定期限租賃
• 契約核心要素（如租金金額、支付方式等）可能未達成具體合意

參、處理建議

1. 建議處理方式：

• 儘速以書面通知房東不承租之意願
• 說明尚未簽約及支付押金，故終止商談
• 誠懇表達歉意，以維護個人信譽

2. 風險提醒：

• 雖然法律上房東較難主張具體損害，但仍應謹慎處理
• 未來承租應待簽約確定後再為相關準備

肆、結論

考量本案雙方尚未簽訂書面契約及支付押金，且租賃關係之重要內容可能未達成具體合意，當事人應可終止租賃商談。惟為維護誠信及避免爭議，建議以誠懇態度儘速通知房東。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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