頂樓違建阻礙公共設施使用糾紛

壹、案件摘要

本案涉及公寓頂樓住戶違法加蓋並出租使用，且僅於天花板預留一洞通往水塔區，未提供梯子等必要通行設施，致影響其他住戶使用共用部分之權利問題。

貳、法律分析

一、違建行為之違法性

依建築法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」頂樓違法加蓋應屬違章建築。

二、共用部分使用權受損

1. 依公寓大廈管理條例第9條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」

2. 同條第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」頂樓住戶阻礙其他住戶使用水塔區，應已違反上述規定。

三、民事權益之保障

依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」其他住戶可能依此主張權利。

參、處理建議

一、行政途徑

1. 依建築法第86條第一款規定，違建者可能「處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。」建議向建管單位檢舉。

2. 依公寓大廈管理條例第8條第3項規定，可透過管理委員會處理，經制止不遵從者，應報請主管機關處理。

二、民事救濟

1. 可依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請求排除侵害及損害賠償。

2. 建議先透過管委會協調溝通，要求違建戶提供適當通行設施或回復原狀。

肆、結論

考量本案違建行為可能涉及建築法第25條之違法建造使用，且已影響共用部分之使用權益，建議：

1. 先透過管委會協調處理，要求提供適當通行設施。
2. 若協調無效，可向建管單位檢舉違建。
3. 必要時得依法提起民事訴訟，請求排除侵害。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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