房屋所有權人撤銷母親口頭租約糾紛

壹、案件摘要

1. 當事人為房屋唯一所有權人，母親以口頭方式將房屋出租予妹妹
2. 租約為口頭約定，租金由妹妹匯入當事人房貸帳戶
3. 母親過世後妹妹支付租金2年，其後停止給付
4. 當事人提起訴訟遭高等法院判敗訴

貳、法律分析

一、代理關係之認定

1. 依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」本案母親應屬代理人角色。

2. 依民法第168條規定，代理人有數人時應共同為之。然本案代理人(母親)已過世，代理權應歸於消滅，不應由繼承人繼受代理權。

二、無權代理之效力

1. 依民法第118條第1項規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」

2. 當事人雖曾默示承認租賃關係，但基於以下理由，應可撤銷承認：

   • 母親無權處分當事人房屋
   • 承認係基於家庭因素之特殊考量

三、租金給付關係

依民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」妹妹已逾期未付租金，應可主張終止租約。

參、處理建議

一、主張代理權消滅

1. 提出母親死亡導致代理權消滅之主張
2. 否認繼承人繼受代理權之效力

二、終止租約途徑

1. 依民法第440條規定，以承租人遲付租金為由終止租約
2. 提出租金直接匯入當事人帳戶之證明，確立直接租賃關係

三、訴訟策略

1. 提起確認之訴，確認租賃關係不存在
2. 請求返還房屋及給付不當得利

肆、結論

考量本案涉及代理權消滅及無權代理之法律關係，建議：

1. 主張母親代理權因死亡而消滅
2. 依民法第440條規定終止租約
3. 提起確認之訴以確立權利

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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