房屋所有權人撤銷母親口頭租約糾紛

我名下有一個房子(我是房屋唯一擁有者),幾年前我母親因為我妹離婚負債所以把我的房子口頭便宜的租給我妹,我那時候看我妹可憐也沒反對就默認了,房租我媽都會匯到我的房貸戶頭,我媽去世後,我妹持續付了兩年的租金,之後他就不付了,然後我提起訴訟,高等法院判我敗訴,法官認為這是我媽跟我妹妹成立的不定期租約,我媽媽去世後出租權被我跟我弟弟跟我爸繼承,需要所有人同意才可以解約,我弟被我妹買通不答應解約,所以就算我妹已經明顯違約我還是無法解約,我妹因為這個法律漏洞變成可以無限免房租使用我的房子。我可以從我跟我媽之間的授權關係著手嗎?取消我的授權

AI 答覆

壹、案件摘要

  1. 當事人為房屋唯一所有權人,母親以口頭方式將房屋出租予妹妹
  2. 租約為口頭約定,租金由妹妹匯入當事人房貸帳戶
  3. 母親過世後妹妹支付租金2年,其後停止給付
  4. 當事人提起訴訟遭高等法院判敗訴

貳、法律分析

一、代理關係之認定

  1. 依民法第103條第1項規定:「代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。」本案母親應屬代理人角色。

  2. 依民法第168條規定,代理人有數人時應共同為之。然本案代理人(母親)已過世,代理權應歸於消滅,不應由繼承人繼受代理權。

二、無權代理之效力

  1. 依民法第118條第1項規定:「無權利人就權利標的物所為之處分,經有權利人之承認始生效力。」

  2. 當事人雖曾默示承認租賃關係,但基於以下理由,應可撤銷承認:

    • 母親無權處分當事人房屋
    • 承認係基於家庭因素之特殊考量

三、租金給付關係

依民法第440條第2項規定:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。」妹妹已逾期未付租金,應可主張終止租約。

參、處理建議

一、主張代理權消滅

  1. 提出母親死亡導致代理權消滅之主張
  2. 否認繼承人繼受代理權之效力

二、終止租約途徑

  1. 依民法第440條規定,以承租人遲付租金為由終止租約
  2. 提出租金直接匯入當事人帳戶之證明,確立直接租賃關係

三、訴訟策略

  1. 提起確認之訴,確認租賃關係不存在
  2. 請求返還房屋及給付不當得利

肆、結論

考量本案涉及代理權消滅及無權代理之法律關係,建議:

  1. 主張母親代理權因死亡而消滅
  2. 依民法第440條規定終止租約
  3. 提起確認之訴以確立權利

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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