租屋漏水噪音問題退租糾紛

壹、案件摘要

1. 房東未告知房屋重要瑕疵(陽台外推、鐵皮屋頂)
2. 下雨時噪音達60分貝，嚴重影響居住品質
3. 房屋漏水問題3個月內修繕4次仍未改善
4. 承租人欲終止租約並請求返還押金

貳、法律分析

一、租賃物瑕疵責任

1. 依不動產估價技術規則第2條第五款規定，正常租金應為「具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值」。本案房屋存在以下瑕疵：

   • 陽台違建及鐵皮屋頂未事先告知
   • 噪音問題嚴重影響居住品質
   • 漏水問題持續未改善

2. 依不動產估價技術規則第130條規定，租金估計應以實質租金為原則。本案房屋現況已不符合正常租賃使用標準，應可主張終止租約。

二、押金返還請求權

依不動產估價技術規則第130條第2項規定，實質租金包含押金或保證金。房東應於承租人返還租賃物時返還押金。

參、處理建議

1. 終止租約前準備

   • 蒐集噪音分貝檢測數據
   • 拍攝漏水處照片、影片
   • 保存修繕要求相關通訊紀錄
   • 製作房屋現況清單

2. 終止租約程序

   • 以存證信函通知房東終止租約
   • 說明終止原因及請求返還押金
   • 約定點交時間地點
   • 製作點交清單並請房東簽認

3. 如房東拒絕返還押金

   • 可向當地調解委員會申請調解
   • 必要時提起小額訴訟

肆、結論

考量本案房屋存在重大瑕疵且影響居住使用，建議承租人可依法終止租約並請求返還押金。建議先以和解方式處理，如房東拒絕返還押金，再循調解或訴訟途徑主張權利。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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