大樓漏水管委會怠於修繕拒繳管理費爭議

壹、案件摘要

住戶因公寓大廈管理委員會(下稱管委會)未修繕屋頂漏水問題，導致房屋產生滲水及壁癌情形，住戶擬以此為由拒絕繳納管理費。

貳、法律分析

一、管委會修繕義務

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

另依同條例第36條規定，管理委員會之職務包含「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，故管委會應有屋頂漏水修繕之法定義務。

二、重大修繕之決議要件

若屋頂漏水屬重大修繕，依同條例第11條第1項規定，應依區分所有權人會議之決議為之。其費用依同條第2項，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

三、管理費繳納義務

依公寓大廈管理條例第23條規定，有關公寓大廈之管理使用，除法令另有規定外，得以規約定之。住戶不得因管委會未履行修繕義務，而片面拒絕繳納管理費，此舉可能違反規約約定之義務。

參、處理建議

1. 短期處理

• 應持續依規定繳納管理費
• 以書面方式正式通知管委會進行修繕
• 建議保存相關照片、修繕請求等書面證據

2. 進一步行動

• 可依第11條規定，提請召開區分所有權人會議討論重大修繕事宜
• 若管委會怠於履行職務，可向主管機關檢舉
• 必要時可提起民事訴訟，請求管委會履行修繕義務

肆、結論

考量管委會未修繕屋頂漏水可能涉及違反公寓大廈管理條例第36條之法定職務，建議住戶：

1. 不應以拒繳管理費作為對抗手段
2. 應循正當程序要求管委會履行修繕義務
3. 必要時透過區分所有權人會議、主管機關檢舉或訴訟途徑解決爭議

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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