房屋租賃廣告之要約效力爭議

壹、案件摘要

甲方刊登房屋出租廣告，乙方以電話表示願意完全依照廣告內容及條件承租該房屋，需判斷此行為之法律效果。

貳、法律分析

一、廣告之法律性質

1. 依一般交易習慣及法律解釋，房屋出租廣告應屬要約引誘而非要約
2. 要約引誘係邀請他人作出要約之意思表示，不具有法律拘束力

二、乙方電話表示之法律效力

1. 乙方電話表示願意完全依廣告內容承租，應構成要約
2. 依民法第154條規定：「對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力」
3. 本案乙方以電話表示，屬對話方式，若甲方未立即承諾，該要約將失其拘束力

三、契約成立要件分析

1. 依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，契約即為成立」
2. 本案租賃契約之成立，應以下列要件為必要：
   • 乙方提出要約
   • 甲方為承諾
   • 雙方意思表示一致

參、處理建議

1. 對乙方而言：

   • 應注意電話要約之時效性
   • 建議以書面方式確認雙方合意內容
   • 若無立即獲得承諾，可再次提出要約

2. 對甲方而言：

   • 可自由決定是否接受乙方要約
   • 若欲承諾，應立即表示
   • 建議以書面方式確認租賃條件

肆、結論

關於本案之法律效果，可歸納如下：

1. 甲方之廣告應屬要約引誘
2. 乙方之電話表示應構成要約
3. 若甲方未立即承諾，該要約將失其拘束力
4. 建議雙方以書面方式訂立租賃契約，以確保雙方權益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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