房屋租賃廣告之要約效力爭議

壹、案件摘要

甲刊登房屋出租廣告，乙以電話表示願意完全依廣告內容及條件承租該房屋。

貳、法律分析

一、廣告之法律性質

1. 依民法第154條第1項規定：「契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。」

2. 房屋出租廣告應屬要約引誘而非要約：

• 廣告通常缺乏租賃契約之必要內容
• 出租人通常保留選擇承租人之權利
• 依事件性質，可認出租人無受拘束之意思

二、契約成立要件

1. 依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」

2. 依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

3. 乙之電話表示應可能構成要約：

• 因原廣告為要約引誘
• 須待甲承諾後，雙方租賃契約始成立

三、書面要求

依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

參、處理建議

1. 對乙之建議：

• 應以書面方式確認租賃條件
• 建議簽訂書面租賃契約
• 確認租賃標的物現況

2. 對甲之建議：

• 審慎評估承租人資格
• 明確約定租賃重要事項
• 製作書面契約保障雙方權益

肆、結論

1. 關於契約成立部分，考量房屋出租廣告應屬要約引誘，建議雙方應進一步協商並達成具體合意。

2. 關於契約形式部分，建議應依民法第422條規定訂立書面契約，以確保雙方權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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