債務與債權
2025-04-15

房屋租賃買賣糾紛-承租人居住權益

甲將房屋出租給乙,租期自107.9.1.至111.8.30.,未經公證。107.9.5.甲將房屋賣給丙。問在下述狀況,丙能不能趕走乙? 若乙9.15.才搬進去住

AI 答覆

壹、案件摘要

  1. 甲(出租人)將房屋出租給乙(承租人),租期自107.9.1至111.8.30,未經公證
  2. 107.9.5甲將房屋賣給丙(新所有權人)
  3. 乙於107.9.15才實際入住
  4. 涉及租賃權利之對抗效力問題

貳、法律分析

一、租賃契約效力分析

  1. 租賃期限之合法性
  • 依民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」
  • 本案租期約4年,應已以書面為之,故租期應屬有效
  1. 買賣不破租賃原則之適用
  • 依民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」
  • 本案乙於107.9.15才開始占有房屋,在甲將房屋讓與丙(107.9.5)時尚未實際占有,應無法主張買賣不破租賃

二、承租人之權利保護

  • 因乙未實際占有房屋,且租約未經公證,應無法對抗房屋受讓人丙
  • 乙可能得依債務不履行對甲請求損害賠償

參、處理建議

  1. 對乙之建議
  • 建議與丙協商是否願意承認租賃關係
  • 若無法達成協議,可向甲請求違約損害賠償
  • 及早尋找替代房屋
  1. 未來預防措施
  • 承租不動產時應立即占有使用
  • 重要租約建議辦理公證
  • 確認出租人產權狀態

肆、結論

考量本案乙於房屋所有權移轉時尚未占有房屋,且租約未經公證,丙應得請求乙遷離房屋。建議乙先與丙協商,若無法達成繼續租賃之合意,則應及早尋找替代房屋,並得向甲請求因租約無法履行之損害賠償。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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