房屋租賃買賣糾紛-承租人居住權益

壹、案件摘要

1. 甲(出租人)將房屋出租給乙(承租人)，租期自107.9.1至111.8.30，未經公證
2. 107.9.5甲將房屋賣給丙(新所有權人)
3. 乙於107.9.15才實際入住
4. 涉及租賃權利之對抗效力問題

貳、法律分析

一、租賃契約效力分析

1. 租賃期限之合法性

• 依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
• 本案租期約4年，應已以書面為之，故租期應屬有效

2. 買賣不破租賃原則之適用

• 依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
• 本案乙於107.9.15才開始占有房屋，在甲將房屋讓與丙(107.9.5)時尚未實際占有，應無法主張買賣不破租賃

二、承租人之權利保護

• 因乙未實際占有房屋，且租約未經公證，應無法對抗房屋受讓人丙
• 乙可能得依債務不履行對甲請求損害賠償

參、處理建議

1. 對乙之建議

• 建議與丙協商是否願意承認租賃關係
• 若無法達成協議，可向甲請求違約損害賠償
• 及早尋找替代房屋

2. 未來預防措施

• 承租不動產時應立即占有使用
• 重要租約建議辦理公證
• 確認出租人產權狀態

肆、結論

考量本案乙於房屋所有權移轉時尚未占有房屋，且租約未經公證，丙應得請求乙遷離房屋。建議乙先與丙協商，若無法達成繼續租賃之合意，則應及早尋找替代房屋，並得向甲請求因租約無法履行之損害賠償。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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