債務與債權
2025-04-15

房屋租賃買賣後承租人居住權爭議

關於租賃糾紛,甲將房屋出租給乙,租期自107.9.1.至111.8.30.,未經公證。107.9.5.甲將房屋賣給丙。問在下述狀況,丙能不能趕走乙? 若乙9.15.才搬進去住

AI 答覆

壹、案件摘要

  1. 甲(出租人)於107年9月1日將房屋出租給乙(承租人),租期至111年8月30日
  2. 甲於107年9月5日將房屋所有權讓與丙
  3. 乙於107年9月15日才實際入住
  4. 租賃契約未經公證
  5. 爭點:丙是否得請求乙遷離房屋

貳、法律分析

一、租賃權利對抗問題

  1. 依民法第425條第2項規定,未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用買賣不破租賃原則。本案租期為4年,未逾5年。

  2. 依民法第425條第1項規定,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

  3. 本案事實涵攝:

  • 乙於9月15日才實際入住(交付)
  • 丙於9月5日即已取得所有權
  • 房屋交付時點晚於所有權移轉時點
  • 故應不符合民法第425條第1項之要件

二、所有權讓與效力

  1. 因乙未於丙取得所有權前占有房屋,原租賃契約對丙應不生效力。

  2. 丙得本於所有權人地位,依法請求乙返還房屋。

參、處理建議

  1. 建議丙:
  • 可依法請求乙遷離返還房屋
  • 宜給予乙合理搬遷期間
  • 可考慮與乙重新協商租賃關係
  1. 建議乙:
  • 應尋求其他居所
  • 得向原出租人甲請求因租賃契約無法履行之損害賠償
  • 未來承租不動產時應注意及時完成交付程序

肆、結論

關於丙是否得請求乙遷離房屋一事,因乙之占有遲於丙取得所有權,應不受民法第425條保護,故丙得基於所有權請求乙返還房屋。建議雙方本於誠信原則進行協商,以和平方式處理糾紛。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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