社區住宅漏水糾紛及求償問題

壹、案件摘要

當事人居住於社區大樓2樓，陽台、臥室天花板及牆面長期有滲漏水情況，造成水痕、天花板水泥剝落及鋼筋裸露等損害，但尚未確定漏水來源是來自3樓住戶或大樓公共管線。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 若漏水來源為3樓住戶

• 依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」3樓住戶應負損害賠償責任。

2. 若漏水來源為公共管線

• 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」管委會應負修繕責任。

二、舉證責任

當事人應先確認漏水來源，建議：

1. 聘請專業鑑定人員進行漏水鑑定
2. 保存相關照片、影片等證據
3. 記錄損害發生時間及修繕費用

參、處理建議

一、初步處理

1. 向管委會提出書面通知，要求處理
2. 通知3樓住戶進行現場會勘
3. 保全相關證據

二、後續程序

1. 若當事人避不見面：

• 寄發存證信函
• 向區公所調解委員會申請調解
• 向建管單位檢舉
• 必要時提起民事訴訟

2. 存證信函建議內容：

• 詳述漏水位置與損害情形
• 附上照片等證據
• 要求限期改善
• 說明若逾期未改善將採取法律行動

肆、結論

1. 考量漏水來源可能涉及3樓住戶私有部分或公共管線，建議先確認漏水源頭。

2. 關於修繕責任：

• 若為公共管線問題，應由管委會負責修繕
• 若為3樓住戶私有部分問題，該住戶應負損害賠償責任

3. 建議採取漸進式處理方式，先以協商方式解決，若無效再循法律途徑主張權利。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！