社區管理費調漲程序爭議

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈管理委員會是否可以未經區分所有權人會議表決，逕自調漲管理費的問題。

貳、法律分析

一、管理委員會之法定權限

依《公寓大廈管理條例》第29條第2項規定，管理委員會之權限應依「區分所有權人會議之決議」，但規約另有規定者，從其規定。管理委員會作為執行機構，其權限範圍應受到明確規範。

二、管理費調整之合法程序

1. 依《公寓大廈管理條例》第37條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」管理費之調整應經由合法程序為之。

2. 依《公寓大廈管理條例》第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

三、越權行為之效力

管委會若未經區分所有權人會議決議即調整管理費，應屬越權行為，其決議可能違反《公寓大廈管理條例》第37條之規定。

參、處理建議

1. 正當程序建議

• 管委會應依法召開區分所有權人會議
• 依法定程序及門檻進行表決
• 取得合法決議後始得調整管理費

2. 權益保障措施

• 建議於規約中明確訂定管理費調整程序
• 管委會應提供充分資訊供區分所有權人參考
• 確實遵守法定表決程序及門檻

肆、結論

考量管理費調整涉及全體區分所有權人之權益，管理委員會應依《公寓大廈管理條例》規定，經由區分所有權人會議合法表決程序後，始得調整管理費。未經合法決議程序之管理費調整，可能違反法令規定，建議依法定程序辦理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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