外籍房客拖欠房租一年追討案

壹、案件摘要

• 房東與越南籍承租人簽訂房屋租賃契約
• 承租人搬離時積欠4個月房租
• 積欠租金狀態持續至今已達1年

貳、法律分析

一、租賃契約關係

1. 租金給付義務

• 依不動產估價技術規則第129條規定，租金應考慮「契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素」
• 本案承租人應依租約約定給付租金，目前已積欠4個月租金，應構成重大違約事由

2. 租金債權性質

• 依不動產估價技術規則第130條規定，實質租金係指「承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數」
• 本案積欠之租金應可依上述規定計算其實質金額

二、跨國追償考量

由於承租人為越南籍，可能涉及跨國追償問題：

1. 國內追償

• 應可向國內法院提起民事訴訟請求給付積欠租金
• 若承租人仍在台灣境內，可循一般民事程序進行

2. 國際追償

• 若承租人已返回越南，可能需考慮國際司法互助程序
• 應評估跨國追償成本效益

參、處理建議

1. 短期行動方案

• 立即發送存證信函催告清償
• 蒐集租賃契約等相關證據
• 確認承租人目前居住地點

2. 法律程序建議

• 向管轄地方法院提起民事訴訟
• 視情況聲請假扣押保全程序
• 若知悉承租人財產所在，可聲請強制執行

3. 風險控管建議

• 建議日後簽約加強身分查核
• 適當提高押金金額
• 定期檢視租金繳納情形

肆、結論

考量本案承租人積欠租金情節已達4個月，且持續拖欠達1年之久，建議採取下列措施：

1. 立即展開民事訴訟程序追討租金
2. 同時評估承租人現況及可能之追償管道
3. 若承租人已離境，應審慎評估跨國追償之成本效益

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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