通謀虛偽買賣不動產之代理權糾紛

壹、案件摘要

本案涉及甲為規避債權人乙強制執行，與丙通謀以買賣為名義將市價1000萬元的A地移轉登記於丙。其後丙未經甲同意，以700萬元將A地出售予受戊委託的丁並完成過戶。需分析兩種情形：

1. 丁有代理權但僅以自己名義簽約，丙知悉丁受戊委託
2. 丁無代理權但以戊名義簽約，丙誤認丁即戊本人

貳、法律分析

一、甲丙間通謀虛偽意思表示

依民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」甲丙間應屬通謀虛偽意思表示，其買賣契約應無效。

二、情形一分析

1. 代理效力認定 依民法第169條規定，代理人應對第三人負授權人之責任。然因丙明知丁為戊之代理人，故買賣契約效力應歸屬於本人戊。

2. 契約效力 雖丁未於契約書表明代理戊之意旨，但因丙知悉代理關係，依法律規定，該買賣契約應對本人戊發生效力。

三、情形二分析

1. 無權代理效力 依民法第170條第1項規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」

2. 相對人權利 依民法第170條第2項規定，丙可定相當期限催告戊確答是否承認，逾期未確答視為拒絕承認。

參、處理建議

1. 情形一建議：

• 確認買賣契約效力歸屬於戊
• 建議丙向戊請求給付價金
• 辦理所有權移轉登記時應以戊為權利人

2. 情形二建議：

• 建議丙定相當期限請求戊表示是否承認
• 若戊拒絕承認，丙可依民法第171條規定行使權利
• 建議保全相關證據以維護權益

肆、結論

1. 關於情形一，考量丙明知代理關係存在，該買賣契約應對戊發生效力。

2. 關於情形二，因涉及無權代理，建議應先確認戊是否承認該契約，再據以主張相關權利。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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