房客失聯未搬遷之租屋糾紛處理

壹、案件摘要

房東出租房屋予承租人，目前承租人已不在該處居住且無法聯繫，但遺留物品仍在屋內，房東欲收回房屋。

貳、法律分析

一、租賃關係之處理

1. 租賃契約效力認定

• 依不動產估價技術規則第2條第5款規定，正常租金係指「具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值」。
• 本案應視租賃契約是否仍在有效期間內，以判斷終止租約之適法性。

2. 承租人行方不明之法律效果

• 承租人未實際居住且無法聯繫，可能構成違反租賃契約之使用目的。
• 若有積欠租金情形，應可作為終止租約之法定事由。

二、遺留物處理程序

1. 通知義務

• 應先向承租人最後所知住所為通知。
• 若無法送達，得依法聲請公示送達。

2. 保管責任

• 在未完成法定程序前，房東對遺留物仍負有保管義務。
• 應製作遺留物清冊，以保障雙方權益。

參、處理建議

1. 短期處理方案

• 製作存證信函寄送承租人最後已知住所
• 拍照存證現場遺留物狀況
• 保存所有租賃相關文件

2. 法律程序建議

• 向法院聲請公示送達
• 提起房屋返還之訴
• 依法定程序處理遺留物

3. 注意事項

• 避免擅自處理或丟棄遺留物
• 建議委託律師處理相關法律程序
• 保存完整證據資料

肆、結論

考量本案承租人行方不明且遺留物處理涉及法律風險，建議房東應：

1. 循法律途徑處理，以確保收回房屋之合法性
2. 謹慎處理遺留物，避免衍生額外糾紛
3. 保存相關文件證據，以利後續訴訟程序

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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