租賃糾紛-房東漲租與預租金爭議

壹、案件摘要

• 房東欲調漲房租
• 承租人對於房租調漲之合法性及預付租金補繳問題提出諮詢

貳、法律分析

一、租金調漲之合法性分析

1. 依民法第442條規定：「租金，得依習慣或當事人之特約定之。未定者，按當地之租金價額。」，房東應有權調整租金。

2. 租金調整應考量以下要件：

• 應符合不動產估價技術規則第129條規定，考慮「契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素」

3. 調漲限制：

• 應符合土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

二、預付租金補繳問題分析

1. 依不動產估價技術規則第130條規定： 「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。」 「實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。」

2. 租約更新之租金估算應依不動產估價技術規則第133條規定進行評估

參、處理建議

1. 檢視租賃契約

• 確認是否有租金調整相關約定
• 檢視調整幅度是否符合法定上限

2. 與房東協商

• 要求房東說明調漲理由
• 協商合理調漲幅度
• 建議以書面方式確認新租金約定

3. 預付租金處理

• 除非租約另有約定，原則上無須補繳已預付租金差額
• 新租期開始再依新租金標準支付

4. 爭議處理

• 可向地方政府租賃爭議調處委員會申請調處
• 必要時尋求法律專業協助

肆、結論

1. 關於房東調漲租金，應符合民法第442條及土地法第97條之規定，且調整幅度應合理。

2. 考量預付租金補繳問題，除非租約另有約定，原則上無須補繳已預付租金之差額，建議與房東進行協商並以書面確認新的租金約定。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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