房東毀約控告房客竊占住宅糾紛

我和房東約定租屋3年,但是租賃契約是一年簽一次,一年到期房東毀約還告我竊占住宅

AI 答覆

壹、案件摘要

承租人與房東口頭約定租期3年,但實際簽訂書面契約時採一年一約方式。一年期滿後,房東主張租約已到期要求返還房屋,並控告承租人竊占住宅。

貳、法律分析

一、民事責任

  1. 租賃契約效力
  • 依民法第153條第1項規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」原本口頭約定3年租期,雙方意思表示一致,該合意應屬有效。
  1. 書面契約形式要件
  • 依民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」
  • 本案雖有口頭約定3年,但因未立完整3年期限之字據,應視為不定期限租賃。

二、刑事責任

  1. 竊占住宅罪之檢討
  • 承租人係基於租賃契約關係占有房屋,主觀上欠缺不法占有之意圖
  • 房東對於租賃關係存在爭議,應循民事途徑處理
  • 承租人之占有行為應不構成刑法上之竊占罪

參、處理建議

  1. 短期建議
  • 建議承租人保留與房東口頭約定3年租期之相關證據
  • 如有通訊紀錄、證人等可作為佐證
  • 可向法院聲請調解或提起民事訴訟確認租賃關係
  1. 長期建議
  • 未來簽約時應一次簽訂完整租期之書面契約
  • 重要約定事項應以書面方式確認
  • 建議透過公證程序強化契約效力

肆、結論

  1. 關於租賃契約效力,考量雙方已有口頭約定3年租期,但因未立完整期限之字據,建議依民法第422條規定處理為不定期租賃。

  2. 關於刑事告訴部分,因承租人係基於租賃關係占有房屋,建議積極提出抗辯,並循民事途徑解決租賃爭議。

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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