農舍共有保存登記糾紛

壹、案件摘要

本案為三戶連棟農舍(A、B、C棟)共有使用執照且有分管協議之情形。C棟所有權人(當事人)欲出售房屋，但因缺乏保存登記致買方無法貸款。A棟願意配合辦理保存登記，但B棟要求當事人負擔其全部登記費用約6-7萬元才同意辦理。當事人詢問是否能透過訴訟方式獨自辦理保存登記。

貳、法律分析

一、建物保存登記之申請要件

依土地登記規則第27條第二款規定，建物所有權第一次登記應由權利人申請之。然而，本案三戶農舍共有使用執照，依民法第819條第2項規定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」故應取得全體共有人同意。

二、B棟所有權人之權利行使問題

B棟所有權人要求當事人負擔全部登記費用始同意辦理，此行為應可能違反民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」且同條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

三、建築物使用之合法性

依建築法第73條第1項規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」本案雖已取得使用執照，但未辦理保存登記可能影響建物之合法使用及交易。

參、處理建議

1. 建議先與B棟所有權人進行協商，說明保存登記對各戶均有利益。

2. 若協商不成，可考慮依民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」提起訴訟，請求法院裁定。

3. 可主張B棟所有權人之要求已構成權利濫用，違反誠信原則。

4. 另可考慮暫時代墊B棟登記費用，並保留後續求償權利。

肆、結論

考量本案涉及共有物之處分及權利行使問題，建議：

1. 優先採取協商方式解決，尋求合理的費用分攤方案
2. 若協商不成，可依民法第823條提起訴訟，請求法院裁定
3. 建議委託專業律師評估訴訟可行性並提供進一步法律諮詢

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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