租賃糾紛：口頭承諾房租遭反悔

壹、案件摘要

1. 當事人與房屋接替者於看房時口頭約定由接替者負擔7-8月房租
2. 雙方於4/17完成簽約
3. 接替者於簽約後表示無法負擔7-8月房租
4. 雙方未有書面約定關於7-8月房租負擔之事宜

貳、法律分析

一、契約成立之效力

依促進民間參與公共建設法第12條第2項規定：「投資契約之訂定，應以維護公共利益及公平合理為原則；其履行，應依誠實及信用之方法。」雖然該條適用於公共建設，但其所揭示之契約履行原則，應可類推適用於一般民事契約。本案中，接替者於看房時已明確表示願意負擔7-8月房租，應屬契約成立之合意內容。

二、誠信原則之適用

接替者於簽約後始表示無法負擔7-8月房租，此種行為應違反誠實信用原則。參照公寓大廈管理服務人管理辦法第16條第3款規定：「執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。」雖然該條規範對象不同，但其所揭示之誠信原則應可類推適用。

參、處理建議

1. 立即性措施

   • 蒐集相關證據，包含通訊紀錄、在場證人證詞等
   • 保存所有相關文件及通訊內容

2. 協商方案

   • 可提出分期付款方案
   • 協商部分金額折讓
   • 要求提供擔保或保證

3. 法律途徑

   • 可考慮申請調解
   • 必要時提起民事訴訟

肆、結論

考量本案涉及口頭約定之履行問題，建議：

1. 優先透過協商方式解決，以節省訴訟成本及時間
2. 若協商不成，可循調解或訴訟途徑主張權利
3. 未來類似契約應以書面方式明確約定重要事項，以避免爭議

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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