預售屋貸款撥付延遲之違約風險

壹、案件摘要

當事人於去年購買預售屋，建案目前已竣工並取得使用執照，但因銀行撥款作業延遲，可能影響與建商間之買賣契約履行。當事人擔心是否會因此違約並遭建商求償。

貳、法律分析

一、定型化契約之適用

依不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第7條第1項規定，銷售預售屋者應於銷售前提供預售屋買賣定型化契約，並向主管機關報請備查。建商使用之契約應符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。

二、付款條件之認定

1. 依預售屋買賣定型化契約，應載明付款條件及貸款撥付方式
2. 若延遲係因銀行作業程序所致，應可主張不可歸責事由
3. 建議檢視契約中關於給付遲延之寬限期間約定

三、違約風險評估

1. 若契約訂有違約金條款，應檢視其合理性
2. 建商如欲主張違約，需證明實際損害
3. 買方可主張已盡善良管理人之注意義務辦理貸款程序

參、處理建議

1. 立即行動事項

• 以書面通知建商說明延遲原因
• 向銀行取得延遲撥款證明文件
• 保留所有往來文件及通訊紀錄

2. 溝通策略

• 主動與建商協商給付期限之展延
• 提供銀行撥款預定時程
• 表達完成交易之誠意

3. 風險控管

• 確認契約中關於給付遲延之處理機制
• 評估其他融資方案之可能性
• 必要時尋求法律專業協助

肆、結論

考量本案延遲撥款係因銀行作業因素所致，建議當事人：

1. 積極與銀行協調加速撥款作業
2. 與建商保持良好溝通，說明情況並請求合理寬限
3. 保存相關往來文件，以備後續爭議處理之需要
4. 若建商要求違約金，應視契約內容主張合理調整

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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